Bouwkundige keuring: kosten, regels en voorbehoud in 2026

Een huis kopen is een grote financiële beslissing. Je wilt daarom niet alleen weten hoeveel je kunt lenen, maar ook of de woning die je koopt technisch in goede staat verkeert. Een lekkend dak, problemen met de fundering of achterstallig onderhoud kunnen na de aankoop duizenden euro’s aan onverwachte kosten veroorzaken.

Met een bouwkundige keuring krijg je inzicht in de technische staat van een woning en de kosten van noodzakelijk onderhoud. Een onafhankelijke bouwkundig inspecteur controleert de zichtbare en toegankelijke onderdelen van het huis en legt eventuele gebreken vast in een bouwkundig rapport.

Maar wat kost een bouwkundige keuring in 2026? Is deze verplicht bij het aanvragen van een hypotheek? En kun je een koopovereenkomst ontbinden als de inspectie ernstige gebreken aan het licht brengt?

In deze uitgebreide gids leggen we uit hoe een bouwkundige keuring werkt, wanneer je deze het beste kunt laten uitvoeren en welke gevolgen de uitkomsten kunnen hebben voor je hypotheek.

Een bouwkundige keuring in het kort:

• Kosten: meestal ongeveer €350 tot €600 voor een standaardinspectie.

• Duur: doorgaans één tot twee uur.

• Rapport: meestal beschikbaar binnen één tot enkele werkdagen.

• Verplicht: niet standaard, maar soms wel bij een hypotheek met NHG of op verzoek van de geldverstrekker.

• Beste moment: vóór het bieden of na een geaccepteerd bod met een goed vastgelegd bouwkundig voorbehoud.

• Doel: inzicht krijgen in zichtbare gebreken en verwachte herstel- en onderhoudskosten.
  
  

Wil je weten of je naast de aankoopprijs ook voldoende financiële ruimte hebt voor eventueel onderhoud? Bereken je maximale hypotheek of plan een gratis hypotheekgesprek bij HypotheekPlatform.

Wat is een bouwkundige keuring?

Een bouwkundige keuring is een onafhankelijke inspectie van de technische staat van een woning. De inspectie wordt uitgevoerd door een bouwkundig deskundige die beoordeelt of er zichtbare gebreken zijn en welke onderhoudswerkzaamheden nodig kunnen zijn.

Een bouwkundige keuring wordt ook wel een bouwtechnische keuring, bouwkundige inspectie of bouwkundig onderzoek genoemd.

Na afloop ontvang je doorgaans een bouwkundig rapport met daarin:

• De algemene bouwkundige staat van de woning.

• Geconstateerde gebreken en beschadigingen.

• Foto’s van relevante aandachtspunten.

• Een inschatting van direct noodzakelijke herstelwerkzaamheden.

• Verwachte onderhoudskosten voor de komende jaren.

• Onderdelen die niet konden worden geïnspecteerd.

• Aanbevelingen voor eventueel aanvullend onderzoek.
  
  

De bouwkundige keuring geeft dus niet alleen inzicht in de huidige staat van de woning, maar helpt je ook bij het inschatten van toekomstige kosten.

Dat is vooral belangrijk wanneer je een oudere woning koopt of wanneer tijdens de bezichtiging al tekenen van achterstallig onderhoud zichtbaar zijn.

Een huis kan er aan de binnenkant uitstekend uitzien, terwijl er achter de afwerking of in moeilijk bereikbare onderdelen problemen schuilgaan. Een bouwkundige keuring kan zichtbare aanwijzingen voor zulke problemen aan het licht brengen, maar biedt geen garantie dat alle verborgen gebreken worden ontdekt.

Wat kost een bouwkundige keuring in 2026?

De kosten van een bouwkundige keuring liggen in Nederland meestal tussen €350 en €600.

De exacte prijs hangt af van de grootte van de woning, het type gebouw, de bereikbaarheid van onderdelen en de inspecteur die je inschakelt.

Ter vergelijking: Vereniging Eigen Huis rekent een vanafprijs van €409 voor een bouwtechnische keuring van een woning met een inhoud van maximaal 450 m³. Voor grotere woningen gelden hogere tarieven.

Een standaardinspectie van een kleine tussenwoning zal daardoor doorgaans goedkoper zijn dan een uitgebreide keuring van een grote vrijstaande woning.

Welke factoren bepalen de kosten?

Een bouwkundige keuring is relatief goedkoop wanneer je deze kosten vergelijkt met de mogelijke financiële gevolgen van ernstige gebreken.

Stel dat je een woning koopt voor €425.000. Tijdens de bezichtiging lijkt alles in orde, maar de bouwkundig inspecteur constateert dat het dak op korte termijn moet worden hersteld.

De herstelkosten worden geschat op €12.000.

Als je dit vóór de aankoop weet, kun je de informatie meenemen in je bod, onderhandelen met de verkoper of besluiten dat de woning financieel minder aantrekkelijk is.

Zijn de kosten van een bouwkundige keuring inclusief btw?

Bij aanbiedingen aan consumenten worden inspectieprijzen doorgaans inclusief btw vermeld. Controleer dit altijd in de offerte.

Let daarnaast op de vraag of de schriftelijke rapportage, eventuele reiskosten en een NHG-geschikt rapport bij de prijs inbegrepen zijn.

Wie betaalt een bouwkundige keuring?

In de meeste gevallen betaalt de koper de bouwkundige keuring.

De inspectie wordt namelijk uitgevoerd om de koper inzicht te geven in de technische staat van de woning.

Laat je de woning inspecteren voordat je een bod uitbrengt en gaat de woning uiteindelijk naar iemand anders? Dan blijven de inspectiekosten normaal gesproken voor jouw rekening.

Daarom is het verstandig om vooraf goed na te denken over het moment waarop je de keuring laat uitvoeren.

Wat wordt gecontroleerd bij een bouwkundige keuring?

Een bouwkundig inspecteur controleert de zichtbare en veilig toegankelijke onderdelen van een woning.

Het doel is om gebreken, beschadigingen, slijtage en mogelijke onderhoudsproblemen vast te stellen.

1. Dak en dakconstructie

Het dak is een van de belangrijkste onderdelen van de woning.

De inspecteur kijkt onder andere naar de dakbedekking, dakpannen, dakgoten, afvoeren en zichtbare dakconstructie.

Bij een ouder dak kunnen beschadigde dakpannen, lekkages, houtrot of verouderde materialen aanleiding geven tot hoge herstelkosten.

Niet ieder onderdeel van het dak is altijd bereikbaar. De inspecteur moet daarom aangeven welke delen niet beoordeeld konden worden.

2. Fundering en dragende constructie

Bij de fundering wordt gekeken naar zichtbare aanwijzingen voor verzakking en constructieve problemen.

Denk bijvoorbeeld aan scheuren in muren, ongelijke vloeren of andere tekenen van beweging in het gebouw.

Vooral bij oudere woningen kan de fundering een belangrijk aandachtspunt zijn.

In verschillende Nederlandse steden staan huizen op houten funderingspalen. Problemen met de grondwaterstand, aantasting van de palen of bodemdaling kunnen leiden tot funderingsschade.

Een standaard bouwkundige keuring geeft echter geen volledig inzicht in de staat van de fundering onder de grond.

Wanneer de inspecteur funderingsproblemen vermoedt, kan aanvullend funderingsonderzoek noodzakelijk zijn.

3. Gevels en buitenmuren

De inspecteur beoordeelt onder andere het metselwerk, voegwerk en de zichtbare staat van buitenmuren.

Er wordt gekeken naar scheuren, beschadigingen, vochtproblemen en slijtage.

Bij oudere woningen kan achterstallig onderhoud aan gevels leiden tot vochtproblemen of kostbare reparaties.

4. Vloeren, plafonds en binnenmuren

Binnen de woning worden zichtbare beschadigingen, scheuren en vervormingen beoordeeld.

Een scheur in het stucwerk hoeft niet direct ernstig te zijn, maar sommige scheuren kunnen wijzen op beweging van de constructie.

Ook vochtplekken, doorbuigende vloeren en tekenen van houtrot zijn belangrijke aandachtspunten.

5. Kozijnen, ramen en deuren

Houten kozijnen vragen regelmatig onderhoud.

Een bouwkundige inspecteur kijkt daarom naar zichtbare houtrot, schilderwerk, beschadigingen en de staat van ramen en deuren.

Het vervangen van kozijnen kan een aanzienlijke investering zijn.

Bij een woning met veel verouderde kozijnen kunnen de onderhoudskosten in de komende jaren flink oplopen.

6. Elektrische installatie, leidingen en verwarming

De inspecteur controleert de zichtbare staat van onder andere:

• De meterkast en groepenkast.

• Bereikbare elektrische installaties.

• Waterleidingen en afvoeren.

• Verwarmingsinstallatie en cv-ketel.

• Ventilatievoorzieningen.

• Zichtbare aansluitingen en installaties.

Het gaat hierbij meestal om een visuele beoordeling.

Een volledige elektrische veiligheidskeuring, gasinspectie of technische controle van de cv-installatie valt niet automatisch binnen een standaard bouwkundige keuring.

7. Badkamer, keuken en sanitaire voorzieningen

Vochtproblemen komen regelmatig voor in badkamers en keukens.

De inspecteur kijkt bijvoorbeeld naar beschadigd tegelwerk, kitnaden, zichtbare lekkages en andere tekenen van vocht.

Ook de staat van sanitaire voorzieningen kan worden meegenomen.

Een recent gerenoveerde badkamer is overigens geen garantie dat alle onderliggende constructies in goede staat zijn.

8. Kruipruimte, kelder en zolder

Wanneer deze ruimtes veilig toegankelijk zijn, kunnen ze waardevolle informatie geven over de technische staat van de woning.

In de kruipruimte kunnen bijvoorbeeld vochtproblemen, beschadigde leidingen of aangetast hout zichtbaar zijn.

Op zolder kunnen lekkages en gebreken aan de dakconstructie worden vastgesteld.

Is een ruimte niet toegankelijk, dan moet dat duidelijk uit het rapport blijken.

Wat valt niet onder een bouwkundige keuring?

Een standaard bouwkundige keuring is meestal een visuele inspectie zonder destructief onderzoek.

Dat betekent dat de inspecteur in principe geen muren openbreekt, vloeren verwijdert of installaties demonteert.

Niet alle problemen kunnen daardoor worden ontdekt.

Onderwerpen die doorgaans niet volledig worden onderzocht, zijn:

• Verborgen funderingsschade.

• Asbest achter afwerking of in gesloten constructies.

• Leidingen achter muren en onder vloeren.

• Verborgen elektrische bedrading.

• Ondergrondse riolering.

• Bodemverontreiniging.

• Niet-zichtbare houtrot.

• Schade achter plafonds of ingebouwde onderdelen.

• Juridische gebreken of ontbrekende bouwvergunningen.
  
  

Ook kan een inspecteur niet altijd vaststellen of een zichtbaar probleem het gevolg is van een groter onderliggend gebrek.

Een bouwkundige keuring is daarom geen garantiecertificaat.

Het rapport geeft inzicht in de staat van de woning voor zover die op het moment van inspectie kon worden beoordeeld.

Is een bouwkundige keuring verplicht?

Nee, een bouwkundige keuring is in Nederland niet standaard verplicht wanneer je een huis koopt.

Je mag in veel gevallen een woning kopen zonder bouwkundige inspectie.

Toch kan een bouwkundig rapport verplicht zijn wanneer je een hypotheek aanvraagt.

Dat is bijvoorbeeld mogelijk bij een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) of wanneer de geldverstrekker aanvullende informatie over de technische staat van de woning nodig heeft.

Wanneer is een bouwkundige keuring verplicht bij NHG?

Volgens de NHG-voorwaarden van 2026 is een bouwkundig rapport vereist wanneer uit het taxatierapport blijkt dat één van de volgende situaties van toepassing is:

1. De gemiddelde door de taxateur geschatte kosten van direct noodzakelijk herstel van achterstallig onderhoud bedragen meer dan 10% van de marktwaarde vrij van huur en gebruik.

2. Er is nader bouwkundig onderzoek nodig.

3. De bouwkundige toestand van de woning is slecht.
   
   

De grens van 10% wordt vaak verkeerd begrepen.

Het gaat niet om alle toekomstige onderhoudskosten samen, maar om de volgens de NHG-regels berekende kosten voor het achterstallig onderhoud dat snel moet worden hersteld.

Rekenvoorbeeld

Je wilt een woning kopen met een marktwaarde van €400.000.

De taxateur schat de gemiddelde kosten van direct noodzakelijk herstel op €45.000.

Dat is 11,25% van de marktwaarde.

Omdat dit meer is dan 10%, is volgens de NHG-voorwaarden een bouwkundig rapport nodig.

Zijn de kosten volgens dezelfde berekening €20.000 en zijn er verder geen aanwijzingen die een verplicht rapport noodzakelijk maken? Dan is de 10%-grens op zichzelf geen reden voor een verplicht bouwkundig rapport.

De hypotheekverstrekker kan echter nog steeds aanvullende informatie of herstelmaatregelen verlangen.

De officiële voorwaarden zijn te vinden bij Nationale Hypotheek Garantie.

Aan welke eisen moet een bouwkundig rapport voor NHG voldoen?

Wanneer een bouwkundig rapport verplicht is voor NHG, moet het voldoen aan specifieke voorwaarden.

De rapportage moet afkomstig zijn van een toegestane, onafhankelijke partij, zoals:

• Een gemeente.

• Vereniging Eigen Huis.

• Een bouwkundig bedrijf dat is ingeschreven bij de Kamer van Koophandel.

Een bouwkundig bedrijf moet gebruikmaken van het voorgeschreven NHG-modelrapport.

Daarnaast mag het rapport maximaal twaalf maanden oud zijn.

De partij die het rapport opstelt mag niet betrokken zijn bij de koop, verkoop, taxatie, bemiddeling of financiering van de woning.

De taxateur die de woning voor de hypotheek waardeert, mag dus niet tegelijkertijd het verplichte NHG-bouwrapport voor dezelfde woning opstellen.

Kan een bank een bouwkundige keuring verplicht stellen zonder NHG?

Ja. Ook wanneer je een hypotheek zonder NHG aanvraagt, kan een geldverstrekker aanvullende bouwkundige informatie verlangen.

Dat kan bijvoorbeeld gebeuren wanneer het taxatierapport melding maakt van ernstige gebreken of achterstallig onderhoud.

De bank wil voldoende zekerheid hebben over de waarde en staat van de woning die als onderpand dient.

De precieze eisen verschillen per geldverstrekker.

Bij HypotheekPlatform helpen we je inzicht te krijgen in de voorwaarden die voor jouw hypotheekaanvraag van toepassing zijn.

Bouwkundige keuring voor of na het bod?

Een veelgestelde vraag is of je een bouwkundige keuring beter vóór of na het uitbrengen van een bod kunt laten uitvoeren.

Beide mogelijkheden hebben voor- en nadelen.

Bouwkundige keuring vóór het bod

Laat je de woning inspecteren voordat je een bod uitbrengt, dan weet je beter welke onderhoudskosten je kunt verwachten.

Je kunt de uitkomsten meenemen in het bedrag dat je bereid bent te bieden.

Blijkt bijvoorbeeld dat een woning voor €15.000 aan direct noodzakelijk onderhoud heeft, dan kun je dat meewegen in je maximale bod.

Het nadeel is dat je de inspectie betaalt terwijl nog niet vaststaat dat je de woning daadwerkelijk koopt.

Bovendien is het bij populaire woningen niet altijd mogelijk om op korte termijn een inspectie in te plannen.

Bouwkundige keuring na een geaccepteerd bod

Je kunt ook bieden onder voorbehoud van een bouwkundige keuring.

In dat geval spreek je met de verkoper af onder welke omstandigheden je de koop kunt ontbinden als de inspectie tegenvallende resultaten oplevert.

De afspraken worden vervolgens vastgelegd in de koopovereenkomst.

Het is belangrijk dat duidelijk is welke gebreken of herstelkosten onder het voorbehoud vallen.

Wat is verstandiger?

Bij een oudere woning met zichtbaar achterstallig onderhoud kan een keuring vóór het bod bijzonder waardevol zijn.

Kies je ervoor om na het bod te inspecteren, zorg dan dat het bouwkundig voorbehoud goed is vastgelegd.

Lees ook onze uitgebreide uitleg over bieden onder of zonder voorbehoud van financiering.

Voorbehoud bouwkundige keuring: hoe werkt het?

Een voorbehoud van bouwkundige keuring is een ontbindende voorwaarde die je kunt opnemen in het bod en de koopovereenkomst.

Hiermee kun je onder vooraf afgesproken omstandigheden van de aankoop afzien wanneer uit de bouwkundige keuring ernstige gebreken of hoge herstelkosten blijken.

Het voorbehoud geldt niet automatisch.

De koper en verkoper moeten het hierover eens worden en de afspraken correct vastleggen.

Voorbeeld van een bouwkundig voorbehoud

Stel dat je een woning koopt voor €450.000.

Je neemt een bouwkundig voorbehoud op waarin is afgesproken dat je de koop mag ontbinden wanneer de kosten van direct noodzakelijk herstel volgens de overeengekomen definitie hoger zijn dan €10.000.

Tijdens de bouwkundige keuring worden de volgende gebreken ontdekt:

De herstelkosten bedragen €2.500 meer dan de afgesproken grens.

Als deze kosten onder de contractuele definitie vallen en je tijdig en op de juiste manier een beroep doet op het voorbehoud, kun je mogelijk de koop ontbinden zonder de gebruikelijke contractuele boete.

Let op: niet iedere kostenpost in een bouwkundig rapport telt automatisch mee.

Het kan verschil maken of het gaat om direct noodzakelijk herstel, regulier toekomstig onderhoud of verbeteringen die je zelf wilt uitvoeren.

Wat moet er in het bouwkundig voorbehoud staan?

Controleer of de afspraken duidelijk vastleggen:

• Tot welke datum de bouwkundige keuring kan worden uitgevoerd.

• Welke herstelkosten relevant zijn.

• Welke maximale herstelkosten worden geaccepteerd.

• Of bepaalde ernstige gebreken afzonderlijk aanleiding kunnen geven tot ontbinding.

• Welke documenten nodig zijn om het voorbehoud in te roepen.

• Hoe en wanneer de verkoper geïnformeerd moet worden.

Een financiële grens van bijvoorbeeld €5.000, €10.000 of €15.000 kan worden afgesproken, maar er bestaat geen wettelijk standaardbedrag dat voor iedere koopovereenkomst geldt.

Laat de gekozen voorwaarden controleren door een deskundige die de koopovereenkomst beoordeelt.

Kun je de koop altijd ontbinden als de keuring tegenvalt?

Nee.

Een tegenvallend rapport geeft niet automatisch het recht om de koopovereenkomst te ontbinden.

Of je kunt ontbinden, hangt onder andere af van de wettelijke bedenktijd, de afgesproken ontbindende voorwaarden en de omstandigheden van de aankoop.

Heb je geen bouwkundig voorbehoud opgenomen en is de bedenktijd voorbij? Dan kan het lastig zijn om de aankoop uitsluitend vanwege onderhoudsgebreken te annuleren.

Bij veel gebruikelijke koopovereenkomsten voor woningen is bovendien een contractuele boete van 10% van de koopsom opgenomen wanneer een partij na de vereiste stappen tekortschiet.

Bij een woning van €450.000 kan dat neerkomen op €45.000.

Het is daarom verstandig om niet alleen naar de hoogte van je bod te kijken, maar ook naar de bescherming die je in de koopovereenkomst vastlegt.

Bouwkundige keuring tijdens de drie dagen bedenktijd

Als particuliere koper heb je bij een reguliere woningaankoop onder de wettelijke voorwaarden drie dagen bedenktijd.

Deze termijn begint op de dag nadat je de door beide partijen ondertekende koopovereenkomst hebt ontvangen.

Tijdens de bedenktijd kun je de koop in beginsel zonder opgave van reden en zonder boete ontbinden.

Een bouwkundige keuring kan binnen deze periode worden uitgevoerd.

Het probleem is alleen dat drie dagen vaak erg kort is om een inspecteur te regelen, de woning te bezoeken en vervolgens een uitgebreid rapport te ontvangen.

De wettelijke bedenktijd kan door weekenden en feestdagen langer duren, maar dat betekent niet dat je automatisch voldoende tijd hebt voor een keuring.

Een afzonderlijk bouwkundig voorbehoud kan daarom een betere bescherming bieden.

De bedenktijd en het bouwkundig voorbehoud zijn twee verschillende regelingen.

De exacte duur en berekening van de bedenktijd kun je controleren via Rijksoverheid.

Hoe verloopt een bouwkundige keuring?

Een bouwkundige keuring bestaat meestal uit vijf stappen.

Stap 1: kies een onafhankelijke bouwkundig inspecteur

Zoek een inspecteur die ervaring heeft met het type woning dat je wilt kopen.

Controleer vooraf wat de inspectie kost, welke onderdelen worden gecontroleerd en wanneer je het rapport ontvangt.

Heb je de keuring nodig voor NHG? Vraag dan expliciet of het rapport aan de NHG-voorwaarden voldoet.

Stap 2: plan de inspectie

De verkoper of verkopend makelaar moet toegang tot de woning regelen.

Probeer ervoor te zorgen dat de inspecteur ook toegang krijgt tot relevante ruimtes zoals de kruipruimte, zolder en technische ruimtes.

Wanneer bepaalde delen niet toegankelijk zijn, kan dat de volledigheid van het onderzoek beperken.

Stap 3: laat de woning inspecteren

De bouwkundig inspecteur bekijkt de zichtbare en toegankelijke onderdelen van de woning.

Een standaard bouwkundige keuring duurt doorgaans één tot twee uur.

Bij een grote of complexe woning kan meer tijd nodig zijn.

Stap 4: ontvang het bouwkundig rapport

Na de inspectie ontvang je meestal binnen één tot enkele werkdagen een rapport.

Daarin staan de waargenomen gebreken, eventuele foto’s, onderhoudsadviezen en geschatte herstelkosten.

Controleer ook welke onderdelen niet geïnspecteerd konden worden.

Stap 5: bespreek de gevolgen voor de aankoop

Gebruik het rapport om te bepalen of je nog steeds bereid bent de woning tegen de afgesproken prijs te kopen.

Je kunt eventueel aanvullend onderzoek laten uitvoeren of met de verkoper bespreken of aanpassing van de prijs of afspraken mogelijk is.

Als er veel onderhoud nodig is, is het verstandig om ook de gevolgen voor je hypotheek en eigen geld te laten beoordelen.

Bouwkundig rapport: wat staat erin en hoe lees je het?

Het bouwkundig rapport is het schriftelijke resultaat van de inspectie.

De inhoud verschilt per inspecteur, maar de belangrijkste informatie betreft meestal de technische staat van de woning en de verwachte onderhoudskosten.

Direct noodzakelijk onderhoud

Dit zijn gebreken die snel moeten worden hersteld om schade, verslechtering of gevaarlijke situaties te voorkomen.

Voorbeelden zijn ernstige lekkages, gevaarlijke constructieve gebreken en beschadigde onderdelen die direct herstel vereisen.

Onderhoud op langere termijn

Dit zijn werkzaamheden die niet onmiddellijk noodzakelijk zijn, maar die je wel in je financiële planning moet opnemen.

Denk aan schilderwerk, vervanging van verouderde kozijnen of onderhoud aan de dakbedekking.

Aanbevolen verbeteringen

Sommige rapporten bevatten ook adviezen voor verbeteringen aan de woning.

Dat kan bijvoorbeeld gaan om isolatie, ventilatie of modernisering van installaties.

Niet iedere aanbeveling betekent dat er daadwerkelijk sprake is van een technisch gebrek.

Voorbeeld van een bouwkundig rapport

Stel dat de inspecteur de volgende werkzaamheden verwacht:

In dit voorbeeld zijn de direct noodzakelijke herstelkosten €7.000 en de toekomstige onderhoudskosten €5.500.

Dat onderscheid is belangrijk.

Wanneer je een bouwkundig voorbehoud hebt afgesproken met een grens van €10.000 aan direct noodzakelijke herstelkosten, betekent het totale rapportbedrag van €12.500 niet automatisch dat je de koop kunt ontbinden.

De exacte voorwaarden in het koopcontract zijn bepalend.

De bedragen in dit voorbeeld zijn fictief en dienen uitsluitend om de werking van het rapport te verduidelijken.

Verschil tussen bouwkundige keuring en taxatie

Een bouwkundige keuring en een taxatie worden regelmatig met elkaar verward.

Toch hebben beide onderzoeken een ander doel.

Een taxateur kan tijdens de waardebepaling onderhoudsproblemen signaleren, maar voert daarmee niet automatisch een volledige bouwkundige keuring uit.

Andersom kan een bouwkundig inspecteur wel herstelkosten schatten, maar levert het bouwkundig rapport geen vervanging voor een taxatierapport.

Bij de aankoop van een woning heb je soms beide rapporten nodig.

Heeft een bouwkundige keuring invloed op je hypotheek?

Ja, de uitkomst van een bouwkundige keuring kan invloed hebben op de hypotheekaanvraag.

De geldverstrekker beoordeelt namelijk niet alleen je inkomen en financiële verplichtingen, maar ook de woning waarop de hypotheek wordt gevestigd.

Wanneer de woning ernstige gebreken heeft, kan de bank aanvullende voorwaarden stellen.

Kun je een hypotheek krijgen op een woning met gebreken?

Dat is in veel gevallen mogelijk.

Niet ieder onderhoudsprobleem vormt direct een belemmering voor de hypotheek.

Een woning met verouderde kozijnen of een dak dat op termijn moet worden vervangen, kan nog steeds financierbaar zijn.

Bij ernstige funderingsproblemen of grote constructieve gebreken kan de beoordeling ingewikkelder worden.

De geldverstrekker kan dan vragen om extra onderzoek, een herstelplan of bewijs dat de noodzakelijke werkzaamheden betaald kunnen worden.

Kun je de kosten uit een bouwkundig rapport meefinancieren?

In bepaalde situaties kun je herstel- en verbouwingskosten meenemen in de hypotheek.

Dat kan bijvoorbeeld via een bouwdepot.

Een bouwdepot is een bedrag dat door de geldverstrekker wordt gereserveerd om goedgekeurde verbouwings- of herstelwerkzaamheden te betalen.

Je kunt niet automatisch ieder bedrag uit een bouwkundig rapport bij je hypotheek optellen.

De mogelijkheden hangen onder andere af van:

• Je inkomen en maximale leencapaciteit.

• De huidige marktwaarde van de woning.

• De verwachte marktwaarde na verbouwing.

• De soort werkzaamheden.

• De voorwaarden van de geldverstrekker.

• Eventuele NHG-regels.

Wil je weten hoe dit werkt? Lees onze uitgebreide uitleg over een bouwdepot bij nieuwbouw of verbouwing.

Wat als je onvoldoende eigen geld hebt voor de reparaties?

Stel dat je een woning koopt voor €420.000.

Je hebt voldoende inkomen om de benodigde hypotheek aan te vragen, maar uit de bouwkundige keuring blijkt dat er €20.000 aan herstelwerkzaamheden nodig is.

Dan moet je bepalen hoe je die €20.000 gaat betalen.

Misschien kun je een deel financieren via een bouwdepot, maar het kan ook zijn dat je extra eigen geld nodig hebt.

Daar komen de gebruikelijke aankoopkosten nog bij.

Bovendien kan het zijn dat de woning lager wordt getaxeerd dan het bedrag dat je hebt geboden.

Je moet dan mogelijk ook dat verschil uit eigen middelen betalen.

Een bouwkundige keuring kan daardoor direct invloed hebben op de vraag of de aankoop financieel verantwoord is.

Bij HypotheekPlatform beoordelen we niet alleen de maximale hypotheek die je kunt krijgen, maar ook welke maandlasten en bijkomende kosten bij jouw situatie passen.

Plan een gratis en vrijblijvend hypotheekgesprek om jouw mogelijkheden te bespreken.

Is een bouwkundige keuring aftrekbaar van de belasting?

De kosten van een bouwkundige keuring zijn niet altijd fiscaal aftrekbaar.

Volgens de Belastingdienst hangt de aftrekbaarheid af van het doel waarvoor de keuring is uitgevoerd.

Bouwkundige keuring voor de aankoop

Laat je een bouwkundige keuring uitvoeren om te bepalen of je de woning wilt kopen?

Dan zijn deze kosten in principe niet aftrekbaar voor de inkomstenbelasting.

De keuring is dan namelijk bedoeld om de staat van de woning te beoordelen.

Bouwkundige keuring voor de hypotheek of NHG

Is de bouwtechnische keuring noodzakelijk voor het verkrijgen van de hypotheek of Nationale Hypotheek Garantie?

Dan kunnen de kosten onder de toepasselijke voorwaarden wel fiscaal aftrekbaar zijn.

Het is dus belangrijk om onderscheid te maken tussen een vrijwillige aankoopkeuring en een keuring die daadwerkelijk noodzakelijk is voor de financiering.

Alleen het feit dat je een hypotheek afsluit, maakt de kosten niet automatisch aftrekbaar.

De Belastingdienst heeft deze kosten afzonderlijk opgenomen in het overzicht van aftrekbare en niet-aftrekbare kosten bij de aankoop van een woning.

Bouwkundige keuring bij een oud huis

Bij oudere woningen is een bouwkundige keuring vaak extra verstandig.

Veel oudere huizen zijn gebouwd met materialen, installaties en constructies die inmiddels onderhoud of vervanging nodig kunnen hebben.

Daarbij komen bepaalde problemen pas na jarenlang gebruik aan het licht.

Funderingsproblemen

In verschillende delen van Nederland kunnen woningen te maken krijgen met funderingsproblemen.

Dat geldt bijvoorbeeld voor oudere woningen op houten palen of huizen in gebieden met bodemdaling.

Zichtbare scheuren, scheefstand en verzakkingen kunnen signalen zijn van constructieve problemen.

Een bouwkundige keuring kan aanleiding geven tot nader onderzoek, maar voor een betrouwbare beoordeling van de fundering is soms gespecialiseerd onderzoek nodig.

Houtrot en vochtproblemen

Oudere huizen hebben regelmatig houten kozijnen, balken en vloeren.

Wanneer vocht langdurig aanwezig is, kan houtrot ontstaan.

Ook onvoldoende ventilatie in kruipruimtes kan problemen veroorzaken.

Het herstel kan beperkt blijven tot plaatselijke reparaties, maar in ernstige gevallen moeten complete onderdelen worden vervangen.

Verouderde elektrische installaties

Bij oudere woningen kan de elektrische installatie niet meer aansluiten bij het huidige gebruik.

Een oude groepenkast, onvoldoende groepen of verouderde bedrading kan aanleiding zijn voor aanpassing.

Een bouwkundige inspecteur kan zichtbare problemen signaleren en adviseren om een gespecialiseerde elektricien in te schakelen.

Asbest in oudere woningen

In woningen die vóór 1994 zijn gebouwd, kunnen asbesthoudende materialen aanwezig zijn.

Denk bijvoorbeeld aan bepaalde dakplaten, leidingisolatie, vloerafwerkingen of andere oudere bouwmaterialen.

Een standaard bouwkundige keuring is geen officiële asbestinventarisatie.

Als asbest wordt vermoed, kan aanvullend onderzoek nodig zijn.

Ouderdomsclausule en niet-zelfbewoningsclausule

Bij de aankoop van een oudere woning kan de verkoper een ouderdomsclausule willen opnemen.

Hiermee worden bepaalde risico’s die samenhangen met de leeftijd en staat van de woning anders verdeeld tussen koper en verkoper.

Ook kan een niet-zelfbewoningsclausule voorkomen wanneer de verkoper de woning niet zelf heeft bewoond en daardoor minder weet over de technische staat.

Dergelijke clausules kunnen invloed hebben op de rechten en verantwoordelijkheden van de koper.

Juist in deze situaties is het belangrijk om de woning goed te laten onderzoeken en de koopovereenkomst zorgvuldig te laten beoordelen.

Bouwkundige keuring bij een appartement

Ook wanneer je een appartement koopt, kan een bouwkundige keuring waardevol zijn.

Je moet dan niet alleen kijken naar de staat van het appartement zelf, maar ook naar het gebouw waarin het appartement zich bevindt.

Bij appartementen is meestal sprake van een Vereniging van Eigenaars (VvE).

De VvE is verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van bepaalde gemeenschappelijke onderdelen van het gebouw.

Daaronder kunnen bijvoorbeeld vallen:

• Het dak.

• De gevels.

• De fundering.

• Gemeenschappelijke trappenhuizen.

• Gezamenlijke technische installaties.

Een bouwkundige keuring van één appartement geeft niet altijd volledig inzicht in de staat van deze gemeenschappelijke onderdelen.

Daarom is het belangrijk om ook de financiële situatie van de VvE te beoordelen.

Welke VvE-documenten moet je controleren?

Vraag onder andere naar:

• Het meerjarenonderhoudsplan (MJOP).

• De jaarlijkse financiële verslagen.

• De onderhoudsreserve.

• De notulen van recente vergaderingen.

• Geplande grote onderhoudswerkzaamheden.

• Eventuele VvE-leningen.

• Mogelijke extra bijdragen voor eigenaren.

Een appartement kan van binnen volledig gerenoveerd zijn, terwijl het dak of de gevel van het gebouw binnen enkele jaren veel onderhoud nodig heeft.

Die kosten kunnen uiteindelijk via de VvE bij de appartementseigenaren terechtkomen.

Bouwkundige keuring bij nieuwbouw

Bij nieuwbouwwoningen wordt meestal een ander type keuring uitgevoerd.

Dit heet een opleveringskeuring.

Tijdens een opleveringskeuring controleert een onafhankelijke deskundige of de nieuwbouwwoning bij oplevering zichtbare gebreken of onvolkomenheden heeft.

Denk bijvoorbeeld aan:

• Beschadigd schilderwerk.

• Gebreken aan deuren en kozijnen.

• Onjuist aangebrachte afwerkingen.

• Beschadigde tegels.

• Zichtbare installatiefouten.

• Niet of onjuist uitgevoerd werk.

Een opleveringskeuring is niet hetzelfde als een bouwkundige keuring bij de aankoop van een bestaande woning.

De beoordeling is gericht op de staat van de nieuw opgeleverde woning en het vastleggen van punten die de aannemer mogelijk nog moet herstellen.

Bouwkundige keuring en verborgen gebreken

Wanneer je een huis koopt, heb je als koper een onderzoeksplicht.

Dat betekent dat van jou verwacht kan worden dat je onderzoek doet naar de staat van de woning, vooral wanneer er aanwijzingen zijn voor problemen.

De verkoper heeft daarnaast een mededelingsplicht voor relevante informatie die hij kent en die voor de koper van belang is.

Deze verplichtingen spelen een rol wanneer na de aankoop verborgen gebreken worden ontdekt.

Wat zijn verborgen gebreken?

Verborgen gebreken zijn problemen die bij de aankoop niet direct zichtbaar of bekend waren.

Voorbeelden kunnen zijn:

• Een ernstige lekkage die tijdelijk is weggewerkt.

• Verborgen houtrot.

• Schade aan constructies achter een voorzetwand.

• Funderingsproblemen die niet duidelijk zichtbaar waren.

• Gebreken aan leidingen achter vloeren of muren.

Niet ieder verborgen gebrek leidt automatisch tot aansprakelijkheid van de verkoper.

Dat hangt af van de omstandigheden, wat partijen wisten, de inhoud van de koopovereenkomst en de vraag of de woning de eigenschappen bezit die de koper mocht verwachten.

Beschermt een bouwkundige keuring tegen verborgen gebreken?

Een bouwkundige keuring verkleint het risico op onverwachte gebreken, maar sluit dit risico niet volledig uit.

De inspecteur kan immers niet alle verborgen onderdelen bekijken.

Wel kan het rapport belangrijke aanwijzingen geven voor nader onderzoek.

Als een inspecteur bijvoorbeeld grote scheuren in de gevel constateert en adviseert om de fundering te laten onderzoeken, is het verstandig om dat advies serieus te nemen voordat je de aankoop definitief maakt.

Wat gebeurt er als de bouwkundige keuring slecht uitvalt?

Een tegenvallende bouwkundige keuring betekent niet automatisch dat je de woning niet moet kopen.

Het belangrijkste is dat je weet welke problemen bestaan en hoeveel geld nodig is om deze op te lossen.

1. Je gaat door met de aankoop

Bij beperkt onderhoud kun je besluiten om de woning gewoon te kopen.

Je reserveert dan geld om de werkzaamheden na de overdracht uit te voeren.

2. Je probeert opnieuw te onderhandelen

Je kunt de verkoper vragen om de koopprijs te verlagen vanwege onverwachte herstelkosten.

Of je kunt voorstellen dat bepaalde gebreken vóór de overdracht worden hersteld.

De verkoper hoeft hiermee niet automatisch akkoord te gaan.

3. Je laat aanvullend onderzoek uitvoeren

Bij mogelijke funderingsschade, ernstige vochtproblemen of andere grote risico’s kan specialistisch onderzoek nodig zijn.

Daarmee kun je beter bepalen hoe ernstig het probleem is en welke kosten werkelijk te verwachten zijn.

4. Je beroept je op het bouwkundig voorbehoud

Als de resultaten voldoen aan de ontbindende voorwaarden in de koopovereenkomst, kun je mogelijk de aankoop annuleren.

Je moet daarbij de afgesproken termijnen en procedure volgen.

5. Je laat je financiering opnieuw beoordelen

Wanneer de gebreken invloed hebben op de taxatiewaarde of wanneer aanvullende financiering nodig is, kan je hypotheekaanvraag veranderen.

Het is verstandig om dit direct met je hypotheekadviseur te bespreken.

Checklist bouwkundige keuring: waar moet je op letten?

Wil je een woning kopen? Gebruik dan deze checklist om je goed voor te bereiden.

Voor het uitbrengen van een bod

1. Controleer het bouwjaar van de woning.

2. Vraag naar eerdere verbouwingen en bekende gebreken.

3. Let tijdens de bezichtiging op scheuren, vochtplekken en achterstallig onderhoud.

4. Controleer of er aanwijzingen zijn voor funderingsproblemen.

5. Bepaal of je een bouwkundige keuring wilt laten uitvoeren.

6. Bespreek de mogelijke ontbindende voorwaarden.

7. Bereken hoeveel eigen geld je beschikbaar hebt voor onderhoud.
   
   

Tijdens de bouwkundige keuring

1. Kies een onafhankelijke en ervaren inspecteur.

2. Vraag vooraf welke onderdelen worden gecontroleerd.

3. Controleer of het rapport geschikt moet zijn voor NHG.

4. Zorg dat kruipruimte, zolder en technische ruimtes waar mogelijk toegankelijk zijn.

5. Probeer zelf bij de inspectie aanwezig te zijn.

6. Vraag uitleg bij ernstige of onduidelijke gebreken.
   
   

Na de bouwkundige keuring

1. Lees het volledige bouwkundig rapport.

2. Maak onderscheid tussen direct en toekomstig onderhoud.

3. Controleer welke onderdelen niet geïnspecteerd konden worden.

4. Vraag bij grote gebreken eventueel offertes of aanvullend onderzoek aan.

5. Bekijk de gevolgen voor de aankoopprijs en hypotheek.

6. Controleer de termijnen van eventuele ontbindende voorwaarden.

7. Bepaal hoeveel geld je na aankoop als financiële buffer wilt overhouden.
   
   

Wil je je totale aankoopbudget bepalen? Lees dan ook onze uitleg over hoeveel eigen geld je nodig hebt voor een startershypotheek.

Hypotheek regelen na een bouwkundige keuring

Een bouwkundige keuring kan je helpen om een betere aankoopbeslissing te nemen.

Maar zelfs als het rapport er goed uitziet, blijft het belangrijk om je hypotheek zorgvuldig te regelen.

Je wilt vooraf weten hoeveel je kunt lenen, wat je maandlasten worden en hoeveel geld je nodig hebt voor bijkomende kosten.

Bij HypotheekPlatform vergelijken we de mogelijkheden bij meer dan 40 geldverstrekkers. We kijken daarbij niet alleen naar de hypotheekrente, maar ook naar de voorwaarden die aansluiten bij jouw situatie.

Heb je een bouwkundig rapport ontvangen waaruit blijkt dat de woning onderhoud nodig heeft? Dan kunnen we beoordelen welke gevolgen de herstelkosten voor je financiering kunnen hebben.

We helpen je onder andere met:

• Het berekenen van je maximale hypotheek.

• Het vergelijken van hypotheekverstrekkers.

• Het bepalen van je benodigde eigen geld.

• Het bekijken van mogelijkheden voor een bouwdepot.

• Het beoordelen van hypotheekmogelijkheden bij woningen met achterstallig onderhoud.

• Het begrijpen van relevante NHG-voorwaarden.

• Het aanvragen en afronden van je hypotheek.

Een bouwkundig inspecteur beoordeelt de technische staat van de woning. HypotheekPlatform helpt je inzicht te krijgen in de financiële gevolgen.

Wil je weten wat jouw mogelijkheden zijn?

Maak een gratis en vrijblijvende afspraak met HypotheekPlatform. Tijdens het eerste gesprek bespreken we je financiële situatie, woonwensen en hypotheekmogelijkheden.

Veelgestelde vragen over een bouwkundige keuring

Wat is het verschil tussen een bouwkundige keuring en een bouwtechnische keuring?

Er is in de praktijk meestal geen verschil. Beide termen worden gebruikt voor een inspectie van de technische staat van een woning. Ook de termen bouwkundige inspectie en bouwkundig onderzoek komen regelmatig voor.

Wat kost een bouwkundige keuring gemiddeld?

Voor een standaard bouwkundige keuring betaal je meestal ongeveer €350 tot €600. De prijs hangt onder andere af van de woninggrootte, het type woning en de inspecteur.

Is een bouwkundige keuring verplicht bij het kopen van een huis?

Nee, niet standaard. Wel kan een bouwkundig rapport verplicht zijn bij bepaalde hypotheekaanvragen, bijvoorbeeld onder de NHG-voorwaarden wanneer de taxatie ernstige onderhoudsproblemen of een slechte bouwkundige toestand aantoont.

Wanneer moet je een bouwkundige keuring laten uitvoeren?

Dat kan vóór het uitbrengen van een bod of na acceptatie van een bod. Laat je de keuring na het bieden uitvoeren, dan is het verstandig om vooraf een duidelijk bouwkundig voorbehoud overeen te komen.

Hoe lang duurt een bouwkundige keuring?

Een standaardinspectie duurt doorgaans één tot twee uur. Bij grotere of complexere woningen kan de keuring langer duren.

Hoe snel ontvang je een bouwkundig rapport?

Meestal ontvang je het rapport binnen één tot enkele werkdagen na de inspectie. De exacte levertijd verschilt per inspecteur.

Hoe lang is een bouwkundig rapport geldig?

Voor een standaard bouwkundige keuring bestaat geen algemene wettelijke geldigheidstermijn. Het rapport beschrijft de toestand op het moment van inspectie. Wanneer een rapport verplicht is voor NHG, mag het volgens de voorwaarden van 2026 maximaal twaalf maanden oud zijn.

Kun je een huis kopen zonder bouwkundige keuring?

Ja. Je kunt een woning kopen zonder bouwkundige inspectie, tenzij de geldverstrekker of toepasselijke financieringsvoorwaarden anders bepalen. Je neemt dan wel meer risico doordat mogelijke onderhoudsproblemen minder uitgebreid worden onderzocht.

Wie betaalt de bouwkundige keuring?

Normaal gesproken betaalt de koper de inspectie. Je kunt hierover eventueel andere afspraken maken, maar dat is niet gebruikelijk.

Is een bouwkundige keuring aftrekbaar?

Dat hangt af van het doel. Een keuring om de woning vóór aankoop te beoordelen is doorgaans niet aftrekbaar. Een keuring die noodzakelijk is voor het verkrijgen van de hypotheek of NHG kan onder voorwaarden wel aftrekbaar zijn.

Kan ik aanwezig zijn bij de bouwkundige keuring?

Ja, in veel gevallen kun je aanwezig zijn. Stem dit wel af met de verkoper of verkopend makelaar. Door aanwezig te zijn, kun je vragen stellen en krijg je beter inzicht in eventuele gebreken.

Kun je na een bouwkundige keuring nog onderhandelen?

Je kunt de resultaten gebruiken om de verkoper te vragen de prijs of andere afspraken aan te passen. De verkoper hoeft daar niet mee akkoord te gaan. Ook de afspraken die al zijn vastgelegd in het koopcontract spelen een rol.

Mag je de koop ontbinden na een slechte bouwkundige keuring?

Dat kan wanneer je een geldige ontbindende voorwaarde hebt opgenomen en de uitkomsten aan de afgesproken criteria voldoen. Daarnaast kun je onder de wettelijke voorwaarden tijdens de bedenktijd van de aankoop afzien.

Wat als de herstelkosten boven het afgesproken bedrag uitkomen?

Als de herstelkosten voldoen aan de definitie en grens in het bouwkundig voorbehoud, kun je mogelijk de overeenkomst ontbinden. Controleer altijd welke kosten meetellen en welke procedure en deadline gelden.

Worden verborgen gebreken ontdekt tijdens een bouwkundige keuring?

Niet altijd. Een standaardinspectie is voornamelijk visueel. Verborgen problemen achter muren, onder vloeren of in de fundering kunnen onopgemerkt blijven.

Controleert een bouwkundige keuring ook de fundering?

De inspecteur beoordeelt zichtbare aanwijzingen voor funderingsproblemen, zoals scheuren en verzakkingen. Een volledig funderingsonderzoek is meestal geen onderdeel van de standaardkeuring.

Is een bouwkundige keuring verstandig bij een appartement?

Ja, vooral bij oudere gebouwen. Controleer daarnaast ook de VvE-documenten, de onderhoudsreserve en het meerjarenonderhoudsplan. Groot onderhoud aan gemeenschappelijke onderdelen kan namelijk financiële gevolgen hebben voor appartementseigenaren.

Heb je bij nieuwbouw ook een bouwkundige keuring nodig?

Bij nieuwbouw wordt meestal een opleveringskeuring uitgevoerd. Daarbij wordt gecontroleerd of de woning bij oplevering zichtbare gebreken of onvolkomenheden heeft.

Kan ik herstelkosten meefinancieren in mijn hypotheek?

Soms wel. Afhankelijk van je inkomen, de woningwaarde, de werkzaamheden en de geldverstrekker kunnen herstelkosten mogelijk via een bouwdepot worden gefinancierd. Niet alle kosten zijn automatisch financierbaar.

Mag de taxateur ook de verplichte NHG-bouwkundige keuring uitvoeren?

Nee. Wanneer een bouwkundig rapport onder de NHG-regels verplicht is, moet de opsteller onafhankelijk zijn van de taxatie en de overige betrokken partijen.

Wat als de verkoper geen bouwkundige keuring toestaat?

Dan moet je beoordelen of je voldoende informatie hebt om de woning verantwoord te kopen. De verkoper is niet automatisch verplicht om met iedere voorgestelde keuring of ontbindende voorwaarde akkoord te gaan. Overweeg of je het risico van kopen zonder aanvullende inspectie wilt nemen.

Is een bouwkundige keuring altijd verstandig?

Een bouwkundige keuring is vooral aan te raden bij oudere woningen, zichtbaar achterstallig onderhoud of onzekerheid over de technische staat. Ook bij een goed onderhouden woning kan een inspectie nuttige informatie opleveren. De beslissing hangt af van de woning, beschikbare documentatie en het risico dat je wilt dragen.

Een huis kopen? Zorg dat je hypotheek én de woning goed beoordeeld zijn

Een bouwkundige keuring geeft je inzicht in de staat van de woning en mogelijke herstelkosten. Dat helpt om onverwachte financiële tegenvallers na de aankoop te beperken.

Maar een goede aankoop begint ook met inzicht in je hypotheekmogelijkheden.

Bij HypotheekPlatform krijg je onafhankelijk hypotheekadvies. We vergelijken geldverstrekkers en kijken naar een hypotheek die past bij jouw inkomen, woonwensen en financiële toekomst.

Wil je een woning kopen en weten hoeveel je verantwoord kunt lenen? Of heb je een bouwkundig rapport ontvangen en wil je bespreken wat de mogelijke herstelkosten voor je financiering betekenen?

Plan een gratis en vrijblijvend eerste hypotheekgesprek.

Maak direct een gratis afspraak bij HypotheekPlatform

Je kunt ook eerst je maximale hypotheek berekenen of je verwachte maandlasten bekijken.