Startersrenteregeling: lagere maandlasten voor bestaande regelingen

Wat is de Startersrenteregeling?

De Startersrenteregeling is een voorschotregeling op de hypotheekrente. Social Finance betaalt namens de woningcorporatie een deel van de maandelijkse hypotheekrente voor. Daardoor zijn je maandlasten lager dan bij een gewone hypotheek.

De regeling was bedoeld om koopwoningen van woningcorporaties betaalbaarder te maken voor starters en mensen met een lager inkomen. Je werd gewoon eigenaar van de woning, maar naast je normale hypotheek ontstond er ook een lening bij Social Finance. Die lening bestaat uit de voorgeschoten rente.

De regeling werd vooral toegepast bij woningen van woningcorporaties. Bekende corporaties die in het verleden met de regeling werkten, waren onder andere actief in Rotterdam, Amsterdam en andere gemeenten.

Startersrenteregeling niet meer nieuw af te sluiten

Een belangrijk punt: je kunt sinds 1 juli 2016 geen nieuwe hypotheek met Startersrenteregeling meer afsluiten. De regeling bestaat dus alleen nog voor mensen die deze al hebben afgesloten.

Heb je een bestaande Startersrenteregeling? Dan blijft Social Finance de regeling beheren. Je kunt nog te maken krijgen met hertoetsing, verlenging, aflossing, verkoop, oversluiten of beëindiging van de regeling.

Ben je nu starter en zoek je hulp bij het kopen van een woning? Dan zijn andere mogelijkheden relevanter, zoals KoopStart, KoopGarant, garantstelling of lokale startersregelingen.

Bekijk ook de overzichtspagina koopregelingen.

Hoe werkt de Startersrenteregeling?

Bij de Startersrenteregeling betaal je niet direct de volledige hypotheekrente zelf. Social Finance schiet gedurende de eerste 10 jaar 20% van de maandelijkse hypotheekrente voor.

Dat voorschot is geen subsidie, maar een lening. De schuld aan Social Finance loopt dus op zolang de voorschotten worden betaald. Je betaalt deze lening niet maandelijks terug, maar pas later. Bijvoorbeeld bij verkoop van de woning, bij beëindiging van de regeling of uiterlijk na 30 jaar.

In de praktijk betekent dit:

• Je maandlasten zijn lager;
• Je leencapaciteit kon hoger uitvallen;
• Je hebt naast je hypotheek een tweede lening bij Social Finance;
• Je betaalt de voorgeschoten rente later terug;
• Terugbetaling gebeurt alleen als er voldoende overwaarde is.
  
  

Voorschot van 20% op de hypotheekrente

Het grootste voordeel van de Startersrenteregeling was de lagere maandlast. Social Finance schoot 20% van de hypotheekrente voor. Daardoor betaalde je zelf maandelijks minder rente aan je hypotheekverstrekker.

Een eenvoudig voorbeeld:

In dit voorbeeld betaal je maandelijks €160 minder. Dat bedrag wordt wel toegevoegd aan de lening bij Social Finance. Je maandlast is dus lager, maar de voorgeschoten rente moet later worden verrekend.

Wat gebeurt er na 10 jaar?

De voorschotten worden in eerste instantie voor 10 jaar toegekend. Na die periode vindt er een inkomenshertoets plaats. Daarbij wordt beoordeeld of je inkomen inmiddels voldoende is om de volledige hypotheeklast zelf te dragen.

Er zijn dan grofweg twee mogelijkheden:

Je inkomen is voldoende gestegen

Als je inkomen voldoende is, stoppen de voorschotten. Je gaat dan de volledige hypotheekrente zelf betalen. Je maandlasten worden daardoor hoger. De opgebouwde lening bij Social Finance blijft bestaan en moet later worden terugbetaald.

Je inkomen is nog niet toereikend

Als je inkomen nog steeds te laag is om de volledige hypotheeklast te betalen, kan de regeling met 5 jaar worden verlengd. Daarna volgt opnieuw een hertoets. Dit kan telkens opnieuw plaatsvinden, zolang de regeling en voorwaarden dat toelaten.

Terugbetalen van de Startersrenteregeling

De lening bij Social Finance moet worden terugbetaald wanneer je de woning verkoopt, de regeling beëindigt of uiterlijk na 30 jaar. Maar terugbetaling vindt alleen plaats als er voldoende overwaarde is.

Belangrijke uitgangspunten:

• Je betaalt terug uit de overwaarde;
• Je betaalt nooit meer terug dan de opgebouwde lening;
• Je betaalt maximaal de helft van de overwaarde terug;
• Is er geen overwaarde, dan kan de lening geheel of gedeeltelijk worden kwijtgescholden;
• Bij verkoop wordt de afrekening via de notaris verwerkt.

Dit maakt de regeling relatief veilig. Je hoeft de voorgeschoten rente niet uit eigen middelen terug te betalen als er geen overwaarde beschikbaar is.

Voorbeeld terugbetaling bij overwaarde

Stel dat je bij verkoop van je woning €50.000 overwaarde hebt. De opgebouwde lening bij Social Finance is €30.000.

Omdat je maximaal de helft van de overwaarde hoeft te gebruiken, betaal je maximaal €25.000 terug. Het resterende deel van de lening wordt dan kwijtgescholden.

In dit voorbeeld houd je dus nog €25.000 overwaarde over.

Voorbeeld bij geen overwaarde

Is je woning niet in waarde gestegen of verkoop je met verlies? Dan is er geen overwaarde om de lening uit terug te betalen. In dat geval wordt de lening geheel of gedeeltelijk kwijtgescholden, afhankelijk van de voorwaarden en afrekening.

Dat is één van de sterke kanten van de Startersrenteregeling: je profiteerde van lagere maandlasten, terwijl het terugbetalingsrisico beperkt bleef tot beschikbare overwaarde.

Startersrenteregeling en bijleenregeling

Een aandachtspunt bij verkoop is de bijleenregeling. Verkoop je je woning met overwaarde en koop je daarna een andere woning? Dan kan de Belastingdienst verwachten dat je die overwaarde gebruikt voor de aankoop van je volgende eigen woning.

Gebruik je de overwaarde niet volledig voor je nieuwe woning, dan kan dat gevolgen hebben voor je hypotheekrenteaftrek. Dat geldt ook als een deel van de overwaarde wordt gebruikt om de Startersrenteregeling af te lossen.

Laat daarom altijd berekenen wat verkoop, aflossing en aankoop van een volgende woning fiscaal betekenen.

Startersrenteregeling en hypotheekrenteaftrek

De hypotheekrente van je gewone hypotheek is onder voorwaarden fiscaal aftrekbaar. Voor hypotheken die vanaf 2013 zijn afgesloten geldt in het algemeen dat je moet voldoen aan de aflossingsverplichting. Dat betekent dat je hypotheek annuïtair of lineair moet worden afgelost om recht te houden op renteaftrek.

Bij de Startersrenteregeling was ook een deel van de voorgeschoten rente fiscaal aftrekbaar. In de oorspronkelijke regeling gold een speciale afspraak met de Belastingdienst, waarbij niet het volledige voorschot aftrekbaar was.

Heb je nog een lopende Startersrenteregeling? Controleer dan je jaaropgave van Social Finance en laat je belastingaangifte goed beoordelen.

Annuïteitenhypotheek en NHG

Bij de Startersrenteregeling werd meestal gewerkt met een annuïteitenhypotheek en Nationale Hypotheek Garantie. NHG bood extra zekerheid voor jou en de geldverstrekker.

Een hypotheek met NHG kan zorgen voor een lagere rente en biedt bescherming in bepaalde situaties waarin je je woning met verlies moet verkopen. Denk aan werkloosheid, arbeidsongeschiktheid, relatiebeëindiging of overlijden van je partner. Of NHG daadwerkelijk een restschuld kwijtscheldt, hangt altijd af van de voorwaarden en je persoonlijke situatie.

Heb je een bestaande Startersrenteregeling en wil je oversluiten, verhuizen of de regeling beëindigen? Laat dan controleren wat dit betekent voor NHG, je hypotheekrente en je lening bij Social Finance.

Startersrenteregeling oversluiten of beëindigen

Heb je nog een hypotheek met Startersrenteregeling? Dan kun je op enig moment willen oversluiten, extra aflossen of de regeling beëindigen. Dit kan gevolgen hebben voor je maandlasten, renteaftrek en de opgebouwde lening bij Social Finance.

Bij oversluiten is het belangrijk om te weten:

• Of je huidige geldverstrekker meewerkt;
• Of Social Finance toestemming moet geven;
• Hoe hoog de opgebouwde lening is;
• Of er rentevergoeding geldt over de lening;
• Of NHG behouden blijft;
• Wat de nieuwe maandlast wordt;
• Wat de fiscale gevolgen zijn.

Omdat de Startersrenteregeling niet meer nieuw wordt aangeboden, is maatwerkadvies belangrijk.

Voordelen van de Startersrenteregeling

De Startersrenteregeling had verschillende voordelen:

Lagere maandlasten

Doordat 20% van de hypotheekrente werd voorgeschoten, betaalde je maandelijks minder.

Hogere leencapaciteit

De lagere maandlast kon ervoor zorgen dat een woning binnen bereik kwam die anders niet haalbaar was.

Terugbetaling pas later

De voorgeschoten rente hoefde niet direct te worden terugbetaald.

Terugbetaling alleen bij overwaarde

Bij verkoop betaal je alleen terug als er voldoende overwaarde is.

Maximaal de helft van de overwaarde

Je betaalt nooit meer terug dan de helft van de overwaarde.

Mogelijkheid tot verlenging

Als je inkomen na 10 jaar nog niet voldoende is, kan de regeling onder voorwaarden met 5 jaar worden verlengd.

Nadelen van de Startersrenteregeling

Er zijn ook duidelijke nadelen en aandachtspunten:

Niet meer nieuw af te sluiten

Sinds 1 juli 2016 is het niet meer mogelijk om een nieuwe hypotheek met Startersrenteregeling af te sluiten.

Je bouwt een extra lening op

De voorgeschoten rente wordt een lening bij Social Finance.

Maandlasten kunnen later stijgen

Als de voorschotten stoppen, ga je de volledige hypotheekrente zelf betalen.

Beperkte geldverstrekkers

De regeling liep via een beperkt aantal hypotheekverstrekkers, vooral Achmea en Obvion.

Fiscale aandachtspunten

De aftrekbaarheid van rente en de bijleenregeling kunnen gevolgen hebben voor je netto maandlasten en volgende woning.

Minder flexibel bij oversluiten

Oversluiten of aanpassen van je hypotheek kan ingewikkelder zijn door de aanvullende lening en voorwaarden.

Alternatieven voor starters

Omdat de Startersrenteregeling niet meer nieuw beschikbaar is, zijn andere regelingen belangrijker als je nu een eerste woning wilt kopen.

Mogelijke alternatieven zijn:

KoopStart

Met KoopStart koop je een woning met korting op de marktwaarde. De korting wordt later verrekend bij verkoop of afkoop.

KoopGarant

Met KoopGarant koop je een woning met korting én terugkoopgarantie. Bij verkoop deel je de winst of het verlies volgens de voorwaarden van de regeling.

KoopComfort

Met KoopComfort koop je een woning met terugkoopgarantie. De nadruk ligt vooral op zekerheid bij verkoop.

Garantstelling

Bij garantstelling kunnen ouders of familie mogelijk helpen als je zelf net niet genoeg kunt lenen.

Lokale Starterslening

Sommige gemeenten bieden een Starterslening aan. De beschikbaarheid en voorwaarden verschillen per gemeente. Controleer daarom altijd of jouw gemeente meedoet.

Wil je weten welke regeling past bij jouw situatie? Bekijk dan de pagina koopregelingen.

Voor wie is deze pagina relevant?

Deze pagina is vooral relevant als je:

• Al een Startersrenteregeling hebt;
• Wilt weten wat er gebeurt na 10 jaar;
• Vragen hebt over verlenging of hertoetsing;
• Je woning wilt verkopen;
• Wilt weten hoeveel je moet terugbetalen;
• Wilt oversluiten naar een andere hypotheek;
• Wilt weten wat de fiscale gevolgen zijn;
• Zoekt naar alternatieven voor starters.

Ben je starter en wil je nu een woning kopen? Dan is het verstandiger om te kijken naar actuele koopregelingen, je maximale hypotheek en je maandlasten.

Startersrenteregeling en hypotheekadvies

Een bestaande Startersrenteregeling vraagt om specialistisch advies. De regeling raakt namelijk aan je hypotheek, NHG, Social Finance, je maandlasten, renteaftrek en mogelijke overwaarde.

Hypotheek Platform helpt je graag met:

• Inzicht in je huidige hypotheek;
• Berekening van je maandlasten;
• Uitleg over de hertoets na 10 jaar;
• Verkoop of aflossing van de regeling;
• Oversluiten van je hypotheek;
• Fiscale aandachtspunten;
• Alternatieven als je een nieuwe woning wilt kopen.

Wil je weten wat in jouw situatie verstandig is? Neem contact op met Hypotheek Platform voor onafhankelijk hypotheekadvies.

Veelgestelde vragen over de Startersrenteregeling

Bestaat de Startersrenteregeling nog?

De Startersrenteregeling bestaat nog voor mensen die deze regeling al hebben afgesloten. Nieuwe hypotheken met Startersrenteregeling zijn sinds 1 juli 2016 niet meer mogelijk.

Kan ik nog een Startersrenteregeling aanvragen?

Nee, je kunt geen nieuwe Startersrenteregeling meer afsluiten. De regeling wordt alleen nog beheerd voor bestaande klanten.

Hoeveel korting kreeg je met de Startersrenteregeling?

De regeling schoot 20% van de maandelijkse hypotheekrente voor. Daardoor waren de maandlasten lager.

Is de Startersrenteregeling een subsidie?

Nee, het is geen gewone subsidie. De voorgeschoten rente vormt een lening bij Social Finance. Die lening moet later worden terugbetaald als er voldoende overwaarde is.

Wanneer moet ik de Startersrenteregeling terugbetalen?

Je betaalt terug bij verkoop van de woning, bij beëindiging van de regeling of uiterlijk na 30 jaar. Terugbetaling gebeurt alleen als er voldoende overwaarde is.

Wat gebeurt er als mijn woning geen overwaarde heeft?

Als er geen overwaarde is, kan de lening geheel of gedeeltelijk worden kwijtgescholden volgens de voorwaarden van de regeling.

Wat gebeurt er na 10 jaar?

Na 10 jaar wordt je inkomen opnieuw getoetst. Is je inkomen voldoende, dan stoppen de voorschotten. Is je inkomen nog niet voldoende, dan kan verlenging met 5 jaar mogelijk zijn.

Kan ik mijn Startersrenteregeling oversluiten?

Oversluiten kan soms, maar is maatwerk. Je moet rekening houden met Social Finance, je hypotheekverstrekker, NHG, de opgebouwde lening en fiscale gevolgen.

Welke geldverstrekkers waren betrokken?

De bestaande leningportefeuille wordt beheerd in samenwerking met Achmea en Obvion.

Wat zijn actuele alternatieven voor starters?

Actuele alternatieven kunnen KoopStart, KoopGarant, KoopComfort, garantstelling of een lokale Starterslening zijn. Welke regeling past, hangt af van je inkomen, woning, gemeente en persoonlijke situatie.

Advies over de Startersrenteregeling

Heb je een bestaande Startersrenteregeling en wil je weten wat je mogelijkheden zijn? Hypotheek Platform helpt je met duidelijk advies over je hypotheek, maandlasten, hertoetsing, verkoop, oversluiten en terugbetaling.

Zo weet je precies wat de regeling voor jou betekent en welke stappen verstandig zijn.