Koopstart: een woning kopen met korting

Wat is KoopStart?

KoopStart is een koopregeling waarbij je een woning koopt met koperskorting. Je betaalt dus minder dan de getaxeerde marktwaarde van de woning. De aanbieder van de woning kan bijvoorbeeld een woningcorporatie, gemeente, projectontwikkelaar of fonds voor betaalbare koopwoningen zijn.

De korting maakt het makkelijker om een woning te kopen. Daar staat tegenover dat de korting bij verkoop of afkoop wordt verrekend. Daarnaast deel je meestal een deel van de waardeontwikkeling met de aanbieder.

KoopStart is dus geen gratis korting, maar een regeling waarmee je de aankoop van een woning betaalbaarder maakt.

Hoe werkt KoopStart?

Bij KoopStart werkt het meestal als volgt:

1. De woning wordt getaxeerd op marktwaarde.
2. De aanbieder bepaalt de hoogte van de koperskorting.
3. Jij koopt de woning voor de marktwaarde min de korting.
4. Je financiert de lagere koopprijs met een hypotheek, eigen geld of een combinatie daarvan.
5. De korting wordt juridisch vastgelegd in de KoopStart-voorwaarden.
6. Verkoop je de woning later of reken je tussentijds af? Dan betaal je de korting terug.
7. Bij verkoop wordt meestal ook een deel van de waardestijging of waardedaling verrekend.

De voorwaarden kunnen per aanbieder en project verschillen. Controleer daarom altijd de verkoopdocumentatie, de KoopStart-bepalingen en de hypotheekvoorwaarden.

KoopStart korting: hoeveel korting kun je krijgen?

Bij KoopStart krijg je korting op de getaxeerde marktwaarde van de woning. In veel projecten wordt gewerkt met een korting tot bijvoorbeeld 25%, maar de daadwerkelijke korting hangt af van de aanbieder en de woning. De actuele KoopStart-systematiek biedt ruimte voor verschillende kortingspercentages, waarbij de aanbieder bepaalt welk percentage wordt toegepast.

Een voorbeeld:

In dit voorbeeld hoef je dus geen hypotheek van €300.000 af te sluiten, maar financier je de woning op basis van een koopprijs van €240.000. Daardoor kunnen je maandlasten lager uitvallen en wordt de woning mogelijk wel haalbaar binnen je inkomen.

Wil je weten hoeveel je kunt lenen? Bekijk dan ook maximale hypotheek berekenen of bereken je maandlasten.

Moet je de KoopStart-korting terugbetalen?

Ja. De korting die je bij aankoop krijgt, wordt later verrekend. Dat gebeurt meestal bij verkoop van de woning of wanneer je de KoopStart-regeling tussentijds wilt afkopen.

Koop je een woning met €60.000 korting? Dan wordt die oorspronkelijke korting later terugbetaald aan de aanbieder. Daarnaast wordt meestal een deel van de waardestijging of waardedaling gedeeld.

Dat is logisch: de aanbieder helpt je bij aankoop door een deel van de marktwaarde uit te stellen. In ruil daarvoor wordt bij verkoop niet alleen de korting terugbetaald, maar deelt de aanbieder ook mee in de waardeontwikkeling.

Waardestijging en waardedaling bij KoopStart

Bij KoopStart deel je meestal een deel van de waardeontwikkeling met de aanbieder. De verhouding is vaak anderhalf keer het kortingspercentage.

Krijg je bijvoorbeeld 20% korting? Dan deel je meestal 30% van de waardestijging of waardedaling met de aanbieder.

Dat werkt twee kanten op:

• Stijgt de woning in waarde, dan betaal je naast de korting ook een deel van de winst terug;
• Daalt de woning in waarde, dan wordt een deel van het verlies verrekend met de terug te betalen korting.

De exacte berekening staat altijd in de KoopStart-voorwaarden van jouw woning.

Voorbeeld KoopStart bij verkoop met winst

Stel: je koopt een woning met een marktwaarde van €100.000. Je krijgt 20% KoopStart-korting en betaalt dus €80.000. Later verkoop je de woning voor €115.000. De woning is dan €15.000 meer waard geworden.

Bij een korting van 20% wordt vaak 30% van de waardeontwikkeling gedeeld.

In dit voorbeeld betaal je de oorspronkelijke korting terug en deel je een deel van de waardestijging. De resterende overwaarde is voor jou.

Voorbeeld KoopStart bij verkoop met verlies

Stel: je koopt dezelfde woning met een marktwaarde van €100.000 en 20% korting. Je betaalt dus €80.000. Later verkoop je de woning voor €90.000. De woning is dan €10.000 minder waard geworden.

Bij een korting van 20% wordt vaak 30% van de waardedaling gedeeld.

In dit voorbeeld hoef je niet de volledige oorspronkelijke korting terug te betalen, omdat een deel van de waardedaling wordt gedeeld. Door aflossing op je hypotheek kan het uiteindelijke financiële resultaat gunstiger uitvallen.

KoopStart en erfpacht

Bij KoopStart wordt vaak gewerkt met erfpacht. Dat betekent dat de regeling juridisch wordt vastgelegd via een erfpachtrecht. In veel gevallen gaat het om een eeuwigdurend erfpachtrecht waarbij de canon eeuwigdurend is afgekocht. Je betaalt dan dus niet maandelijks canon, maar de KoopStart-afspraken blijven wel van toepassing zolang je niet hebt afgerekend.

In de praktijk kun je de woning gebruiken, financieren en verkopen als eigenaar, maar juridisch zijn er aanvullende KoopStart- en erfpachtvoorwaarden. Die voorwaarden bepalen onder meer hoe de korting wordt verrekend en wat er gebeurt bij verkoop.

Kun je een KoopStart-woning vrij verkopen?

Een belangrijk verschil met KoopGarant is dat je een KoopStart-woning meestal vrij kunt verkopen. Je hoeft de woning dus niet altijd terug te verkopen aan de woningcorporatie of aanbieder. Wel moet je bij verkoop de koperskorting en het afgesproken deel van de waardeontwikkeling verrekenen met de aanbieder.

Daardoor heb je bij KoopStart vaak meer verkoopvrijheid dan bij regelingen met terugkoopgarantie. Daar staat tegenover dat KoopStart meestal geen terugkoopgarantie biedt.

KoopStart en hypotheek

Een KoopStart-woning kun je meestal financieren met een hypotheek, eigen geld of een combinatie daarvan. Omdat je koopt voor een lagere prijs dan de marktwaarde, heb je vaak minder hypotheek nodig. Dat kan gunstig zijn voor je maandlasten.

De hypotheekrente is onder voorwaarden fiscaal aftrekbaar. De hypotheek is wel aan regels gebonden. Geldverstrekkers kijken onder meer naar de KoopStart-voorwaarden, de waarde van de woning, de hoogte van de korting, je inkomen en de gekozen hypotheekvorm.

De meeste geldverstrekkers stellen bij KoopStart als voorwaarde dat de hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie wordt afgesloten.

Bekijk ook het actuele hypotheekrente overzicht voor een beeld van renteverschillen.

KoopStart en NHG

NHG kan bij KoopStart belangrijk zijn. Met Nationale Hypotheek Garantie krijgt de geldverstrekker extra zekerheid. Daardoor kun je vaak profiteren van een lagere hypotheekrente.

NHG stelt wel voorwaarden aan koperssteun en erfpachtconstructies. Zo moet de regeling transparant zijn, moet er bij verkoop een eerlijke verdeling zijn van winst of verlies en moet er een onafhankelijke procedure zijn bij verschil van mening over de waarde.

Of jouw KoopStart-woning met NHG gefinancierd kan worden, hangt af van de woning, de koopsom, de voorwaarden van de regeling en de geldverstrekker.

Voordelen van KoopStart

KoopStart heeft verschillende voordelen:

Je koopt voor een lagere prijs

Door de koperskorting betaal je minder dan de marktwaarde van de woning. Daardoor wordt kopen eerder haalbaar.

Je hebt minder hypotheek nodig

Omdat de koopprijs lager is, hoef je vaak minder te lenen. Dat kan zorgen voor lagere maandlasten.

KoopStart is interessant voor starters

Voor starters kan KoopStart het verschil maken tussen blijven huren en een eerste woning kopen.

Je kunt meestal vrij verkopen

In tegenstelling tot regelingen met terugkoopgarantie kun je een KoopStart-woning meestal vrij verkopen. Wel moet je de korting en waardeontwikkeling verrekenen.

Je deelt ook een deel van het verlies

Daalt de woning in waarde, dan wordt een deel van de waardedaling meestal meegenomen in de verrekening. Daardoor ligt het risico niet volledig bij jou.

Tussentijds afrekenen is vaak mogelijk

Bij KoopStart kun je de regeling soms tijdens de looptijd afrekenen. Daarna vervallen de verrekenafspraken en ben je niet langer gebonden aan de koperskorting.

Nadelen van KoopStart

KoopStart heeft ook aandachtspunten:

De korting is geen gratis geld

De koperskorting moet later worden terugbetaald of verrekend.

Je deelt een deel van de waardestijging

Stijgt de woning in waarde, dan betaal je naast de oorspronkelijke korting ook een deel van de waardestijging aan de aanbieder.

De voorwaarden kunnen ingewikkeld zijn

KoopStart werkt met juridische afspraken, vaak via erfpacht. Het is belangrijk dat je goed begrijpt wat je tekent.

Niet iedere geldverstrekker accepteert KoopStart

Omdat KoopStart een bijzondere koopconstructie is, werkt niet iedere bank automatisch mee.

NHG kan verplicht zijn

De meeste geldverstrekkers willen dat een KoopStart-hypotheek met NHG wordt afgesloten.

Je moet rekening houden met verkoop of afkoop

Bij verkoop of tussentijdse afkoop moet je afrekenen met de aanbieder. Dat heeft invloed op je overwaarde.

KoopStart of KoopGarant?

KoopStart en KoopGarant lijken op elkaar, omdat je bij beide regelingen een woning met korting kunt kopen. Toch zijn er belangrijke verschillen.

Bij KoopGarant koop je met korting én terugkoopgarantie. Bij verkoop bied je de woning meestal terug aan de aanbieder. Winst of verlies wordt gedeeld volgens de voorwaarden.

Bij KoopStart koop je met korting, maar kun je de woning meestal vrij verkopen. Je betaalt bij verkoop de korting terug en deelt een deel van de waardeontwikkeling.

Wil je vooral betaalbaar kopen met korting? Dan kan KoopStart interessant zijn. Wil je vooral zekerheid dat de woning wordt teruggekocht? Dan kan KoopGarant of KoopComfort beter passen.

Bekijk ook de overzichtspagina koopregelingen voor alle mogelijkheden.

Voor wie is KoopStart interessant?

KoopStart kan interessant zijn als je:

• Starter bent op de woningmarkt;
• Een woning wilt kopen met korting;
• Net te weinig kunt lenen voor de volledige marktwaarde;
• Een lager of middeninkomen hebt;
• Lagere maandlasten belangrijk vindt;
• Verwacht dat je inkomen in de toekomst stijgt;
• Liever koopt dan blijft huren;
• Een nieuwbouwwoning of corporatiewoning met KoopStart kunt kopen.

Twijfel je tussen huren of kopen? Bekijk dan ook huren of kopen of gebruik de tool bereken huren of kopen.

Voorwaarden van KoopStart

De voorwaarden van KoopStart kunnen per aanbieder verschillen. Let in ieder geval op:

• De hoogte van de koperskorting;
• De getaxeerde marktwaarde;
• De manier waarop de korting wordt verrekend;
• Het percentage waarin je waardeontwikkeling deelt;
• Erfpachtvoorwaarden;
• NHG-voorwaarden;
• Verkoopregels;
• Mogelijkheden voor tussentijds afrekenen;
• Kosten bij aankoop en verkoop;
• Voorwaarden van de geldverstrekker.
  
  

Voor nieuwbouwwoningen kan de beoordeling anders zijn dan voor bestaande bouw. Kijk daarom altijd naar de voorwaarden van het specifieke project.

KoopStart tussentijds afrekenen

Bij KoopStart is het soms mogelijk om de regeling tijdens de looptijd af te kopen. Je rekent dan de oorspronkelijke koperskorting en de afgesproken waardeontwikkeling af met de aanbieder. Daarna ben je meestal niet langer gebonden aan de KoopStart-verrekening.

Tussentijds afrekenen kan interessant zijn als je inkomen is gestegen, je overwaarde hebt opgebouwd of je meer vrijheid wilt bij een toekomstige verkoop. Wel moet je goed laten berekenen of afkopen financieel verstandig is.

KoopStart hypotheek regelen

Een hypotheek voor KoopStart vraagt om specialistische kennis. De geldverstrekker moet de regeling accepteren en de hypotheek moet passen binnen de voorwaarden van KoopStart, NHG en jouw persoonlijke financiële situatie.

Hypotheek Platform helpt je met:

• Berekenen van je maximale hypotheek;
• Inzicht in je maandlasten;
• Uitleg over de KoopStart-korting;
• Controle van de erfpacht- en KoopStart-voorwaarden;
• Beoordeling of NHG mogelijk of verplicht is;
• Vergelijken van geldverstrekkers;
• Berekenen van de gevolgen bij verkoop of afkoop;
• Begeleiding tot aan de notaris.
  
  

Wil je weten of KoopStart voor jou haalbaar is? Neem contact op voor onafhankelijk hypotheekadvies.

Veelgestelde vragen over KoopStart

Wat is KoopStart?

KoopStart is een koopregeling waarbij je een woning koopt met korting op de marktwaarde. De korting wordt later verrekend, meestal bij verkoop of tussentijdse afkoop.

Hoeveel korting krijg je met KoopStart?

De korting verschilt per woning en aanbieder. In veel projecten gaat het om een flinke koperskorting, bijvoorbeeld tot 25%, maar de actuele KoopStart-systematiek kan per aanbieder verschillen. Controleer daarom altijd de voorwaarden van de specifieke woning.

Moet je KoopStart-korting terugbetalen?

Ja. De oorspronkelijke korting wordt bij verkoop of afkoop verrekend met de aanbieder. Daarnaast deel je meestal een deel van de waardestijging of waardedaling.

Is KoopStart alleen voor starters?

KoopStart wordt vaak ingezet voor starters en kopers met een lager of middeninkomen, maar de exacte doelgroep verschilt per aanbieder en project.

Kun je een KoopStart-woning verkopen?

Ja. Een KoopStart-woning kun je meestal vrij verkopen. Bij verkoop moet je wel de koperskorting en het afgesproken deel van de waardeontwikkeling verrekenen met de aanbieder.

Wat gebeurt er bij overwaarde?

Bij overwaarde betaal je de oorspronkelijke korting terug en deel je meestal een deel van de waardestijging met de aanbieder.

Wat gebeurt er bij onderwaarde?

Bij onderwaarde wordt meestal een deel van de waardedaling verrekend. Daardoor betaal je minder terug dan de oorspronkelijke korting plus waardeontwikkeling.

Is KoopStart hetzelfde als KoopGarant?

Nee. Bij KoopStart koop je met korting en kun je meestal vrij verkopen. Bij KoopGarant koop je met korting én terugkoopgarantie, waarbij je de woning bij verkoop meestal terug aanbiedt aan de aanbieder.

Is NHG mogelijk bij KoopStart?

Ja, NHG kan mogelijk zijn. De meeste geldverstrekkers stellen bij KoopStart vaak als voorwaarde dat de hypotheek met NHG wordt afgesloten. Of dit kan, hangt af van de woning, koopsom en voorwaarden.

Is KoopStart gunstig?

KoopStart kan gunstig zijn als je anders geen woning kunt kopen of als je lagere maandlasten wilt. De regeling heeft wel voorwaarden. Vooral de terugbetaling van de korting en de waardedeling zijn belangrijk om goed te begrijpen.

Advies over KoopStart

Wil je een KoopStart-woning kopen? Hypotheek Platform helpt je graag met onafhankelijk hypotheekadvies. We berekenen wat je kunt lenen, wat je maandlasten worden en wat de KoopStart-korting later betekent bij verkoop of afkoop.

Zo weet je vooraf precies waar je aan toe bent en kom je niet voor verrassingen te staan.