hogere NHG-grens en startersvrijstelling
Informatie gecontroleerd op 28 oktober 2026.
Een huis kopen in 2027? Vanaf 1 januari stijgt de gewone NHG-grens naar € 500.000 en gaat de woningwaardegrens voor de startersvrijstelling omhoog naar € 615.000. Ook heeft NHG wijzigingen aangekondigd voor het meefinancieren van verduurzaming en het beoordelen van funderingsrisico’s.
Dat kan gevolgen hebben voor je hypotheekkeuze, de kosten koper en de voorbereiding van je aankoop. Hoeveel je zelf kunt lenen, moet wel opnieuw worden berekend. Een hogere landelijke grens is geen automatische verhoging van jouw maximale hypotheek.
De belangrijkste hypotheekveranderingen in 2027
| Onderwerp | 2026 | Vanaf 1 januari 2027 |
|---|---|---|
| Gewone NHG-grens | € 470.000 | € 500.000 |
| NHG-grens met energiebesparende voorzieningen | € 498.200 | € 530.000 |
| Eenmalige NHG-premie | 0,4% van het hypotheekbedrag | Blijft 0,4% |
| Maximale woningwaarde startersvrijstelling | € 555.000 | € 615.000 |
De hogere NHG-grens is aangekondigd en de nieuwe grens voor de startersvrijstelling is officieel vastgesteld. De volledige NHG Voorwaarden en normen 2027 worden volgens de recente persberichten op 30 oktober 2026 gepubliceerd. Hieronder lees je wat de aangekondigde wijzigingen betekenen; dit is geen overzicht van iedere hypotheekregel voor 2027.
1. NHG-grens 2027 stijgt naar € 500.000
De gewone NHG-grens gaat met € 30.000 omhoog. Daardoor kunnen meer aankopen binnen de grens van de Nationale Hypotheek Garantie vallen. Financier je toegestane energiebesparende voorzieningen mee, dan geldt een hogere grens van € 530.000.
Die hogere verduurzamingsgrens is geen vrij besteedbaar aankoopbudget. De aanvullende ruimte is gekoppeld aan energiebesparende voorzieningen en de overige financieringsvoorwaarden.
NHG biedt onder voorwaarden hulp wanneer je door persoonlijke omstandigheden je hypotheeklasten niet meer kunt dragen. Daarnaast kan NHG een lagere hypotheekrente opleveren. Vergelijk de aangeboden rente met de premie en de overige kosten. Bij een hypotheek van bijvoorbeeld € 450.000 bedraagt een premie van 0,4% € 1.800.
Bekijk het actuele hypotheekrenteoverzicht om verschillende mogelijkheden naast elkaar te zetten.
Kun je door de hogere NHG-grens ook meer lenen?
Dat hangt af van je persoonlijke situatie. De grens bepaalt wanneer NHG mogelijk is; je inkomen, verplichtingen en woningwaarde bepalen mede wat je kunt financieren.
Stel dat je een woning van € 490.000 wilt kopen en je inkomen een hypotheek van € 455.000 ondersteunt. De hogere NHG-grens maakt het verschil van € 35.000 niet vanzelf financierbaar. Daarvoor heb je bijvoorbeeld eigen geld nodig, naast het geld voor de bijkomende kosten. Ook moet de volledige aanvraag aan de voorwaarden voldoen.
Laat daarom je maximale hypotheek berekenen voor de situatie waarin je daadwerkelijk wilt kopen.
2. Standaard verduurzamingsbudget bij energielabel E, F of G
Koop je met NHG een woning met energielabel E, F of G die geen appartementsrecht is? Dan wordt vanaf 2027 standaard uitgegaan van € 20.000 voor energiebesparende maatregelen. Past dat bedrag niet binnen de leennormen, dan geldt een lager bedrag. Je kunt ook besluiten ervan af te zien.
Nieuw is vooral dat verduurzaming standaard onderdeel wordt van de financieringsbespreking. Het blijft een lening waarvoor je rente en aflossing betaalt. De Rijksoverheid beschrijft de aangekondigde wijziging.
Wat is een Energiebespaarbudget?
Met een Energiebespaarbudget, afgekort EBB, reserveer je financiering terwijl de precieze maatregelen nog niet allemaal vaststaan. Zijn je plannen al concreet, dan kan financiering voor specifieke Energie Besparende Voorzieningen, of EBV, een alternatief zijn.
De geldende regels voor inkomen en woningwaarde blijven gelden. Het budget komt dus niet zonder verdere toetsing bovenop iedere maximale hypotheek. Zie ook het overzicht van de NHG-wijzigingen voor 2027.
Waarom is € 20.000 niet altijd mogelijk?
Voor toegestane energiebesparende maatregelen kan de financiering onder voorwaarden oplopen tot 106% van de woningwaarde. Bij een woningwaarde van € 300.000 is 6% bijvoorbeeld € 18.000. Heb je de volledige woningwaarde al nodig voor de aankoopfinanciering, dan past een extra € 20.000 niet automatisch binnen die grens.
De precieze uitkomst hangt af van de financieringsopzet en de toepasselijke voorwaarden. Bespreek daarom zowel het benodigde bedrag als de extra maandlasten.
Wat gebeurt er met ongebruikt budget?
Volgens NHG wordt het bedrag dat na twee jaar niet voor verduurzaming is gebruikt, afgelost op de hypotheek. Dat geldt ook voor een restant wanneer je minder uitgeeft. Laat vooraf controleren of je voorgenomen werkzaamheden voor het budget in aanmerking komen.
Lees de toelichting van NHG op het standaard verduurzamingsbudget.
3. NHG gaat funderingsrisico strenger meewegen
Vanaf 2027 speelt het funderingsrisico nadrukkelijker mee bij financieringen met NHG. Heeft de woning in het taxatierapport risico-inschatting D of E? Dan is een verkennend funderingsonderzoek in beginsel nodig. Blijkt daaruit een hoog risico, dan moeten de indicatieve herstelkosten worden meegenomen in de betaalbaarheidstoets.
NHG noemt ook de mogelijkheid om zonder voorafgaand verkennend onderzoek direct met de indicatieve herstelkosten rekening te houden. Laat je adviseur en taxateur beoordelen hoe dat in jouw aanvraag wordt verwerkt.
Een risicoklasse D of E betekent dus dat extra beoordeling nodig is. Het is niet automatisch een afwijzing van de hypotheekaanvraag. De NHG-toelichting voor de overgang naar 2027 beschrijft de verschillende situaties.
Wat betekent dit voor je maximale hypotheek?
Bij een hoog risico wordt rekening gehouden met de financieringslast die bij de indicatieve herstelkosten hoort. Het is daardoor te eenvoudig om een herstelraming rechtstreeks van een online hypotheekuitkomst af te trekken. Bestaand onderzoek en beschikbare eigen middelen kunnen ook relevant zijn voor de beoordeling.
Vraag daarom vroeg naar de funderingsinformatie, beschikbare onderzoeken en kostenraming. Zo kun je de gevolgen bespreken voordat je een bod met een korte financieringstermijn uitbrengt. Het NHG-toetskader funderingsrisico bevat de verdere uitleg.
4. Startersvrijstelling 2027: woningwaardegrens naar € 615.000
De woningwaardegrens voor de startersvrijstelling stijgt van € 555.000 naar € 615.000. Deze verhoging geldt vanaf 1 januari 2027 en is al vastgelegd in de officiële bijstellingsregeling.
Daarnaast moet je aan de persoonlijke voorwaarden voldoen. Je bent bij de verkrijging minimaal 18 en jonger dan 35 jaar, hebt de vrijstelling niet eerder gebruikt en gaat zelf voor langere tijd in de woning wonen. Het hoeft niet je eerste koopwoning te zijn.
Voorbeeld: € 12.000 verschil bij een woning van € 600.000
Je koopt alleen een bestaande woning met een belastbare waarde van € 600.000 en gaat er zelf wonen. Je voldoet aan alle persoonlijke voorwaarden voor de vrijstelling.
| Overdracht bij de notaris | Overdrachtsbelasting in dit voorbeeld |
|---|---|
| December 2026 | € 12.000, op basis van 2% |
| Januari 2027 | € 0, met toepassing van de startersvrijstelling |
In dit voorbeeld kan de hogere grens dus € 12.000 verschil maken. De notaris beoordeelt de toepassing in jouw situatie. Meer informatie over de persoonlijke voorwaarden staat bij de Rijksoverheid.
Let op de volledige woningwaarde
Voor de grens telt de waarde van de hele woning, inclusief relevante aanhorigheden. Niet alleen je hypotheekbedrag of jouw aandeel. Bij erfpacht kan ook de gekapitaliseerde canon meetellen. Is de toepasselijke woningwaarde hoger dan € 615.000, dan is er geen vrijstelling voor alleen het eerste deel van de waarde.
Bij een gezamenlijke aankoop wordt het persoonlijke recht op vrijstelling per koper beoordeeld. Kwalificeert slechts één van jullie, dan kan de vrijstelling gelden voor diens aandeel. Regel de benodigde verklaring tijdig met de notaris. De Belastingdienst legt de voorwaarden uit.
Welke datum telt: de hypotheekofferte of de overdracht?
Bij de aangekondigde NHG-regels is de datum waarop het bindend aanbod wordt uitgebracht bepalend. Vanaf 1 januari 2027 gelden de nieuwe voorwaarden, ook als het taxatierapport eerder is opgesteld.
Voor de startersvrijstelling telt bij een gewone aankoop de verkrijging bij de notaris. Je leeftijd op dat moment is eveneens van belang. Een koopovereenkomst uit 2026 kan dus samengaan met een overdracht in 2027, maar daarmee staat nog niet vast welke NHG-voorwaarden voor het aanbod gelden.
Laat vóór het verplaatsen van de overdracht het totaalplaatje doorrekenen. Denk aan je verjaardag, de geldigheid van het hypotheekaanbod, de financieringstermijn, extra huur en bijkomende kosten. De hogere vrijstellingsgrens is één onderdeel van die afweging.
Wat betekenen de veranderingen voor jouw aankoop?
Werk met één overzicht waarin aankoop, verduurzaming, mogelijke herstelkosten en kosten koper samenkomen. Gebruik je spaargeld daarbij niet alleen als sluitpost: bepaal ook welke buffer je na de overdracht wilt behouden.
Neem voor een gerichte berekening de woninggegevens, het energielabel, het taxatierapport of de verwachte woningwaarde, je inkomensgegevens en de beoogde overdrachtsdatum mee. Laat naast de maximale lening ook de verwachte hypotheekmaandlasten berekenen.
Wil je weten of NHG mogelijk wordt, hoeveel eigen geld je nodig hebt en wat de veranderingen voor je maandlasten betekenen? Maak een gratis en vrijblijvende afspraak met HypotheekPlatform. We bespreken je aankoopplannen en rekenen de mogelijkheden voor jouw situatie door.
Veelgestelde vragen over de hypotheekveranderingen in 2027
Hoe hoog is de NHG-grens in 2027?
De gewone grens is € 500.000. Met toegestane energiebesparende voorzieningen geldt een hogere grens van € 530.000. De rest van de aanvraag moet ook aan de voorwaarden voldoen.
Krijg je automatisch € 20.000 extra hypotheek?
Het standaard verduurzamingsbudget geldt voor kwalificerende NHG-aankopen met energielabel E, F of G die geen appartementsrecht zijn. De leennormen kunnen het bedrag beperken. Je kunt ervan afzien.
Is funderingsonderzoek altijd verplicht bij NHG?
De nieuwe aanpak richt zich onder meer op risico-inschatting D of E. Bestaand bruikbaar onderzoek kan relevant zijn. NHG noemt daarnaast een route waarbij indicatieve herstelkosten direct worden meegewogen. Laat de toepassing op jouw woning beoordelen.
Kun je zonder NHG wel de startersvrijstelling gebruiken?
Ja. Het zijn aparte regelingen. De woningwaardegrens van € 615.000 voor de startersvrijstelling verhoogt de NHG-grens niet tot hetzelfde bedrag.
Verandert mijn bestaande hypotheek automatisch in 2027?
Een hogere NHG-grens verandert een bestaand hypotheekcontract of rentetarief niet vanzelf. Bespreek een gewenste aanpassing afzonderlijk met je adviseur.
Officiële bronnen
Maak een gratis, vrijblijvende afspraak
Ben je benieuwd welke hypotheekvorm het beste past bij jouw persoonlijke situatie? Maak meteen een afspraak. De eerste afspraak is altijd gratis en vrijblijvend.