Bijleenregeling 2026: zo werkt overwaarde bij je volgende hypotheek

Verkoop je je woning met overwaarde en koop je een ander huis? Dan kan de bijleenregeling invloed hebben op je hypotheekrenteaftrek. De overwaarde vormt een eigenwoningreserve. Die verlaagt het bedrag van je nieuwe lening waarover je rente mag aftrekken.

Je bent niet verplicht om iedere euro van de verkoopopbrengst in je volgende huis te stoppen. Wil je geld achterhouden en daardoor meer lenen? Dan kan de rente over een deel van je nieuwe hypotheek niet aftrekbaar zijn.

Hieronder lees je hoe je de bijleenregeling berekent, wat de termijn van drie jaar betekent en waar je op moet letten als je eerst koopt, goedkoper gaat wonen of samen een woning koopt.

Wil je weten hoeveel overwaarde je kunt gebruiken en wat je nieuwe maandlasten worden? Plan een gratis en vrijblijvend eerste hypotheekgesprek.

Wat is de bijleenregeling?

De bijleenregeling beperkt de hypotheekrenteaftrek als je een positieve eigenwoningreserve hebt en een andere eigen woning financiert. Het uitgangspunt is dat je de overwaarde uit je vorige woning gebruikt voor je volgende koopwoning.

Leen je toch een bedrag dat je met die overwaarde had kunnen betalen? Dan valt de rente over dat extra geleende deel buiten de hypotheekrenteaftrek.

De regeling bepaalt dus niet alleen hoeveel hypotheek je nodig hebt, maar vooral welk deel daarvan fiscaal als eigenwoningschuld kan gelden. Hoeveel een bank je daadwerkelijk wil lenen, is een afzonderlijke beoordeling.

Overwaarde, eigenwoningreserve en eigenwoningschuld

Deze begrippen lijken op elkaar, maar betekenen niet hetzelfde:

De eigenwoningreserve is geen aparte spaarrekening. Het is een bedrag dat je voor de belastingberekening moet bijhouden.

Bijleenregeling berekenen in drie stappen

Stap 1: bereken de overwaarde van je verkochte woning

Bij een eenvoudige eerste verkoop gebruik je deze berekening:

Verkoopprijs − verkoopkosten − eigenwoningschuld = eigenwoningreserve.

Stel dat je je woning verkoopt voor €420.000. De verkoopkosten zijn €8.000 en de eigenwoningschuld is €272.000.

Voorbeelden van verkoopkosten zijn de verkoopmakelaar en het verplichte energielabel. In dit voorbeeld is er geen reserve uit een eerdere verkoop.

Let op: de eigenwoningschuld is niet altijd gelijk aan je openstaande hypotheek. Heb je een deel van de hypotheek eerder gebruikt voor een auto of andere privé-uitgaven? Dan kan dat leningdeel buiten de eigenwoningschuld vallen. De fiscale overwaarde kan daardoor hoger zijn dan het bedrag dat je na aflossing op je rekening ontvangt.

Stap 2: bereken de kosten van je volgende woning

Tel de koopsom en de fiscaal meetellende aankoopkosten bij elkaar op. Denk bij aankoopkosten aan overdrachtsbelasting, de aankoopmakelaar en de notaris voor de eigendomsoverdracht.

Koop je een woning van €550.000 en zijn de meetellende aankoopkosten €15.000? Dan bedragen de totale aankoopkosten €565.000.

Kosten voor het regelen van de hypotheek hebben een eigen fiscale behandeling. Neem die niet zonder verdere beoordeling op dezelfde manier mee als de aankoopkosten van de woning.

Stap 3: trek je eigenwoningreserve af

In deze eenvoudige situatie is de berekening:

€565.000 − €140.000 = €425.000.

Je kunt voor de aankoop dan maximaal €425.000 als eigenwoningschuld hebben, voor zover je dat bedrag daadwerkelijk leent en aan de overige voorwaarden voor renteaftrek voldoet.

Een bestaande hypotheekgeschiedenis, verbouwing, bepaalde schenkingen of financieringskosten kunnen aanvullende berekeningen nodig maken.

Voorbeeld: wat als je €50.000 overwaarde wilt houden?

Je wilt misschien een buffer achterhouden voor onverwachte uitgaven. Dat is een begrijpelijke afweging, maar bereken ook wat de extra hypotheek kost.

Met de bedragen uit het vorige voorbeeld ziet de vergelijking er zo uit:

De vergelijking gaat ervan uit dat de geldverstrekker de lening accepteert en dat de lening verder voldoet aan de fiscale voorwaarden. Afzonderlijke financieringskosten en een verbouwing zijn niet meegerekend.

Bij een voorbeeldrente van 4% kost het extra leningdeel van €50.000 jaarlijks €2.000 aan rente zolang dat bedrag volledig uitstaat. Die rente is in dit voorbeeld niet aftrekbaar als eigenwoningrente. Je eventuele aflossing komt daar nog bij.

Vergelijk daarom hoeveel geld je beschikbaar wilt houden met de bruto en netto maandlasten die daarbij horen. Bekijk onze uitleg over maandlasten van je hypotheek berekenen en laat je eigenwoningreserve meenemen in een persoonlijke berekening.

Hoe werkt de bijleenregeling na drie jaar?

Een nog bestaande eigenwoningreserve vervalt na drie jaar. Verkoop je je woning en ga je eerst huren? Dan blijft de reserve tijdens die periode van belang als je binnen de termijn weer een eigen woning koopt.

Ontstaat de reserve bijvoorbeeld op 1 juli 2026 en koop je op 1 juni 2029 een woning? Dan is de termijn nog niet verstreken. Koop je pas nadat deze reserve is vervallen, dan verlaagt dat vervallen bedrag de eigenwoningschuld voor die latere aankoop niet meer.

Een reserve uit meerdere woningverkopen kan uit delen met verschillende vervaldata bestaan. Houd daarom per verkoop de datum en het resterende bedrag bij.

Het geld ondertussen uitgeven aan een auto, vakantie of beleggingen laat de fiscale reserve niet vanzelf verdwijnen. Het bedrag op je spaarrekening is daarvoor niet bepalend.

Eerst een huis kopen en daarna je oude woning verkopen

Koop je eerst een andere woning terwijl je oude woning nog leeg en te koop staat en onder de eigenwoningregeling valt? Dan hoef je bij de aankoop nog geen rekening te houden met de toekomstige overwaarde van die onverkochte woning.

Een eigenwoningreserve uit een eerdere verkoop moet je wel meenemen.

Zodra de oude woning is verkocht, staat de werkelijke overwaarde vast en moet je de eigenwoningschuld voor de nieuwe woning opnieuw beoordelen. Dat kan ook nodig zijn als de oude woning om een andere reden niet langer onder de eigenwoningregeling valt.

Bij een overbruggingshypotheek is het daarom verstandig om zowel de tijdelijke als de definitieve situatie door te rekenen. Welke lening wordt na verkoop afgelost? Hoeveel overwaarde blijft beschikbaar? En welk deel van de uiteindelijke hypotheek komt in aanmerking voor renteaftrek?

Bijleenregeling bij een goedkoper huis

Ook als je goedkoper gaat wonen, moet je rekening houden met een positieve eigenwoningreserve. Je oude hypotheekbedrag bepaalt niet hoeveel rente je bij je volgende woning mag aftrekken.

Stel dat je nieuwe woning inclusief meetellende aankoopkosten €360.000 kost en je een eigenwoningreserve van €140.000 hebt. Dan is de maximale eigenwoningschuld voor die aankoop €220.000.

Is de eigenwoningreserve hoger dan de meetellende kosten van de nieuwe woning? Dan kan na aankoop een reserve overblijven. Ook daarvan moet je de vervaldatum blijven bijhouden.

Overwaarde gebruiken voor een verbouwing

Kosten voor onderhoud of verbetering van je eigen woning kunnen een bestaande eigenwoningreserve verlagen. Bewaar offertes, facturen en betaalbewijzen zodat duidelijk is welke bedragen voor de woning zijn gebruikt.

Heb je nog een eigenwoningreserve en sluit je een lening voor de verbouwing af? Dan is de rente niet automatisch over die volledige lening aftrekbaar.

Bij een eigenwoningreserve van €20.000 en een kwalificerende verbouwing waarvoor je €50.000 leent, kan de bijkomende eigenwoningschuld beperkt zijn tot €30.000. De overige voorwaarden voor renteaftrek blijven gelden.

Plan je de verbouwing direct na aankoop? Laat de aankoop, inzet van overwaarde en het eventuele bouwdepot voor nieuwbouw of verbouwing samen beoordelen. Losse meubels en andere privé-aankopen vallen niet automatisch onder woningverbetering.

Bijleenregeling als je samen een woning koopt

De eigenwoningreserve is in beginsel persoonlijk. Toch kunnen de regels voor fiscale partners ervoor zorgen dat je ook rekening moet houden met de reserve van je partner.

Dat speelt bijvoorbeeld als jullie een gezamenlijke woning verkopen en samen een volgende woning kopen. Ook een nieuwe gezamenlijke aankoop waarbij slechts één partner eerder een koopwoning heeft gehad, verdient aandacht.

Een eigendomsverhouding van 50/50 betekent niet dat jullie fiscale verleden ook gelijk is. Laat daarom vóór aankoop controleren hoe eigendom, schuldverdeling en de inbreng van overwaarde op elkaar aansluiten. Afspraken over het gezamenlijk toepassen van een reserve kunnen bovendien gevolgen hebben als jullie later uit elkaar gaan.

Bijleenregeling na een scheiding of uitkoop

Word je uitgekocht uit de gezamenlijke woning? Dan kan de overdracht van je aandeel een eigenwoningreserve opleveren. Die kan de renteaftrek beperken als je daarna een andere eigen woning koopt.

Het bedrag dat je op je rekening ontvangt, is niet zonder meer de definitieve fiscale berekening. Ook de eigendomsverhouding, de eigenwoningschuld en eerdere afspraken over de reserve zijn van belang.

Blijf je zelf in de woning en koop je het aandeel van je ex-partner? Dan moet ook dat verworven aandeel worden beoordeeld. Lees meer over boedelverdeling, de woning en de hypotheek.

Je oude woning houden en verhuren

Je woning aanhouden voorkomt niet altijd dat de bijleenregeling relevant wordt. Gaat de woning van box 1 naar box 3, bijvoorbeeld doordat deze een verhuurde woning of tweede woning wordt? Dan kan dit fiscaal worden behandeld als een verkoop, zonder dat er een koper of daadwerkelijke verkoopopbrengst is.

Laat daarom vóór verhuur beoordelen op welk moment de fiscale status verandert en welke waarde daarbij geldt. Voor tijdelijke verhuursituaties bestaan afzonderlijke regels.

Een aflossingsvrije hypotheek of bestaande rente meenemen

De bijleenregeling staat naast andere voorwaarden voor hypotheekrenteaftrek. Bij nieuwe eigenwoningschulden vanaf 2013 is in beginsel minimaal annuïtair of lineair aflossen binnen dertig jaar nodig. Voor bestaande leningdelen kunnen overgangsregels en al verstreken aftrekjaren gelden.

Je bestaande rente of hypotheek meenemen betekent daarom niet vanzelf dat de volledige renteaftrek gelijk blijft. Laat per leningdeel bekijken wat na de verhuizing aftrekbaar is.

Het onderscheid tussen leencapaciteit en fiscale aftrek lees je ook terug bij je maximale hypotheek met overwaarde berekenen.

Deze gegevens zijn nodig voor jouw berekening

Een bruikbare berekening begint met de juiste hypotheek- en woninggegevens. Verzamel voor je gesprek:

• De verwachte of definitieve verkoopprijs van je huidige woning.

• Een overzicht van de verkoopkosten.

• Het saldo, afsluitjaar en bestedingsdoel van ieder hypotheekdeel.

• Gegevens over eerdere woningverkopen en eigenwoningreserves.

• De koopsom en aankoopkosten van je volgende woning.

• Een verbouwingsbegroting, als je werkzaamheden plant.

• De eigendomsverhouding en afspraken met je partner of ex-partner.

Ontvang je maandelijks belasting terug via een voorlopige aanslag? Controleer dan of het verwachte aftrekbedrag na de verhuizing nog klopt.

Voor veel standaardsituaties kun je beginnen met de Rekenhulp Bijleenregeling van de Belastingdienst. De rekenhulp controleert eerst of jouw situatie geschikt is. Bij een ingewikkelde eigendoms- of hypotheekgeschiedenis is een aanvullende beoordeling nodig.

Veelgestelde vragen over de bijleenregeling

Ben ik verplicht mijn overwaarde in mijn nieuwe huis te stoppen?

Nee. Je kunt besluiten een deel te behouden. Als je daardoor meer leent voor je nieuwe woning, is de rente over dat extra deel mogelijk niet aftrekbaar. Laat beide keuzes doorrekenen.

Kan ik de bijleenregeling omzeilen door de overwaarde uit te geven?

Geld uitgeven aan privédoelen verwijdert de eigenwoningreserve niet. Kwalificerende uitgaven aan de eigen woning kunnen de reserve wel verminderen. De gevolgen hangen af van de besteding en je situatie.

Geldt de bijleenregeling ook voor starters?

Wie nooit een eigen woning heeft gehad en geen eigenwoningreserve heeft, krijgt doorgaans niet met een eigen reserve te maken. Koop je samen met iemand die wel een reserve heeft, dan moet jullie gezamenlijke situatie worden beoordeeld.

Wat gebeurt er als ik mijn huis met verlies verkoop?

Negatieve overwaarde kan een bestaande eigenwoningreserve verlagen. Een restschuld bij de bank betekent echter niet automatisch dat je ook fiscaal negatieve overwaarde hebt. Daarvoor wordt gerekend met de eigenwoningschuld.

In welke box valt het niet-aftrekbare hypotheekdeel?

Het leningdeel dat door de bijleenregeling geen eigenwoningschuld is, wordt in beginsel als schuld in box 3 aangegeven. De rente daarover is niet aftrekbaar als eigenwoningrente in box 1. De overige box 3-regels blijven van toepassing.

Is overwaarde hetzelfde als extra hypotheek die ik kan krijgen?

Nee. Overwaarde kan je benodigde financiering verlagen, maar de bank beoordeelt daarnaast of de nieuwe hypotheek en maandlasten bij je financiële situatie passen.

Laat de bijleenregeling meenemen in je hypotheekadvies

Wil je verhuizen en weten hoeveel overwaarde je kunt gebruiken of achterhouden? HypotheekPlatform helpt je de financiering van je volgende woning in kaart te brengen.

We bespreken je huidige hypotheek, verwachte verkoopopbrengst, nieuwe woning en gewenste financiële buffer. Zo kun je de hypotheekkeuze beoordelen op zowel je woonplannen als de bijbehorende maandlasten.

Maak een gratis en vrijblijvende eerste afspraak. Vermeld of je huidige woning al is verkocht en of je samen met een partner koopt. Dan kunnen we gericht bespreken welke berekening je nodig hebt.

Officiële informatie over de bijleenregeling

De Belastingdienst geeft meer uitleg over de bijleenregeling, het vervallen van de eigenwoningreserve en de regels voor fiscale partners.