hoeveel mag je extra aflossen?
Heb je spaargeld over of ontvang je een bonus, erfenis of andere financiële meevaller? Dan kun je overwegen om een deel van je hypotheek extra af te lossen.
Bij veel hypotheken mag je ieder jaar een bepaald bedrag zonder vergoeding extra aflossen. Dit wordt boetevrij aflossen genoemd.
Extra aflossen kan je hypotheekschuld, rentelasten en maandlasten verlagen. Toch is het niet automatisch de beste keuze om al je beschikbare spaargeld in je woning te stoppen.
De belangrijkste vragen zijn daarom:
Hoeveel mag je boetevrij aflossen?
Wat levert extra aflossen op?
En hoeveel spaargeld is verstandig om achter de hand te houden?
Wat betekent boetevrij aflossen?
Boetevrij aflossen betekent dat je bovenop je normale maandelijkse aflossing een extra bedrag op je hypotheek aflost zonder dat de geldverstrekker daarvoor een vergoeding voor vervroegde aflossing rekent.
Bij een annuïteitenhypotheek en lineaire hypotheek los je iedere maand al een deel van de hypotheek af.
Een extra aflossing komt daar bovenop.
Bij een aflossingsvrije hypotheek betaal je tijdens de looptijd normaal gesproken geen verplichte periodieke aflossing op het aflossingsvrije deel. Een vrijwillige extra aflossing verlaagt dan direct de openstaande schuld.
Hoeveel mag je boetevrij aflossen?
De exacte ruimte staat in je hypotheekvoorwaarden.
Veel hypotheekcontracten gebruiken een percentage van de oorspronkelijke hoofdsom van het leningdeel.
In de praktijk komen bijvoorbeeld percentages van 10%, 15% en 20% per jaar voor.
Er bestaat echter geen universeel percentage dat voor iedere Nederlandse hypotheek geldt.
Controleer daarom altijd je eigen hypotheekvoorwaarden.
Voorbeeld 10% boetevrij aflossen
Stel:
Oorspronkelijke hypotheek: € 300.000
Boetevrije aflosruimte: 10% per jaar
Dan mag je volgens deze voorwaarde ieder jaar:
€ 300.000 x 10% = € 30.000
zonder vergoeding extra aflossen.
Wil je € 25.000 aflossen, dan blijf je volledig binnen de vrije ruimte.
Wil je € 40.000 aflossen, dan moet voor het gedeelte boven € 30.000 worden bekeken of een vergoeding verschuldigd is.
Wordt gekeken naar de oorspronkelijke hypotheek of actuele schuld?
Dat hangt af van de hypotheekvoorwaarden.
Bij veel hypotheken wordt de boetevrije aflosruimte berekend als percentage van de oorspronkelijke hoofdsom.
Stel:
Oorspronkelijke lening: € 400.000
Huidige schuld: € 310.000
Boetevrije ruimte: 10% van de oorspronkelijke hoofdsom
Dan is de jaarlijkse ruimte in dit voorbeeld nog steeds:
€ 40.000
Een hypotheek kan echter uit meerdere leningdelen bestaan, ieder met eigen voorwaarden.
Controleer daarom per leningdeel hoeveel je daadwerkelijk mag aflossen.
Wat gebeurt er als je meer aflost dan toegestaan?
Meer aflossen dan de jaarlijkse vrije ruimte betekent niet automatisch dat je over de volledige aflossing een boete betaalt.
Eerst wordt het boetevrije gedeelte meegenomen.
Over het meerdere wordt vervolgens bepaald of de geldverstrekker financieel nadeel heeft.
Stel:
Je mag € 30.000 boetevrij aflossen.
Je wilt € 50.000 aflossen.
De eerste € 30.000 is volgens de voorwaarden vrijgesteld.
Voor de resterende € 20.000 moet worden gekeken of een vergoeding voor vervroegde aflossing van toepassing is.
Lees voor een uitgebreide uitleg onze pagina over boeterente bij extra aflossen en oversluiten.
Wanneer kun je soms méér boetevrij aflossen?
De jaarlijkse standaardruimte is niet altijd het maximale bedrag dat je zonder vergoeding kunt aflossen.
Afhankelijk van je hypotheekvoorwaarden kan extra ruimte bestaan:
aan het einde van de rentevaste periode;
wanneer de vergelijkingsrente hoger is dan je contractrente;
bij verkoop van de woning;
wanneer de geldverstrekker onbeperkt aflossen uit eigen middelen toestaat;
bij specifieke gebeurtenissen die in de hypotheekvoorwaarden staan.
Vooral de voorwaarden rond aflossen uit eigen middelen verschillen tussen geldverstrekkers.
Dit kan belangrijk zijn als je verwacht later een grote erfenis, bonus of verkoopopbrengst te gebruiken om je hypotheek te verlagen.
Mag je ieder jaar opnieuw boetevrij aflossen?
Bij veel hypotheken wordt de vrije aflosruimte per jaar opnieuw vastgesteld.
Dat betekent bijvoorbeeld dat je in het ene jaar 10% kunt aflossen en in een nieuw jaar opnieuw gebruik kunt maken van de jaarlijkse ruimte.
Ga er niet automatisch vanuit dat ongebruikte ruimte wordt meegenomen naar een volgend jaar.
Controleer de voorwaarden van je geldverstrekker.
Wat levert extra aflossen op?
Extra aflossen kan verschillende financiële voordelen hebben.
Lagere hypotheekschuld
Iedere euro die je aflost vermindert je openstaande hypotheekschuld.
Minder hypotheekrente
Je betaalt daarna rente over een lager bedrag.
Lagere maandlasten
Afhankelijk van de hypotheekvorm en verwerking door de geldverstrekker kunnen je maandlasten dalen.
Meer overwaarde
Je schuld ten opzichte van de woningwaarde wordt lager.
Mogelijk lagere renteopslag
Sommige geldverstrekkers gebruiken risicoklassen.
Daalt je hypotheek ten opzichte van de woningwaarde voldoende, dan kan je hypotheek in een lagere risicoklasse terechtkomen.
Daardoor kan niet alleen je schuld afnemen, maar mogelijk ook het rentepercentage.
Niet iedere geldverstrekker past dit automatisch aan.
Voorbeeld extra aflossen en rentebesparing
Stel:
Openstaande hypotheek: € 300.000
Hypotheekrente: 4%
Extra aflossing: € 25.000
Na de aflossing resteert:
€ 275.000
Eenvoudig gerekend betaal je over die € 25.000 geen 4% hypotheekrente meer.
Dat is bruto ongeveer:
€ 25.000 x 4% = € 1.000 rente per jaar
De daadwerkelijke besparing verandert in de tijd en hangt af van de hypotheekvorm, resterende looptijd en fiscale situatie.
Maar het voorbeeld laat zien waarom extra aflossen interessant kan zijn.
Wat zijn de nadelen van extra aflossen?
Extra aflossen heeft ook een belangrijk nadeel.
Het geld zit daarna in je woning.
Je kunt het niet zo eenvoudig terughalen als spaargeld op een rekening.
Heb je later € 20.000 nodig voor een onverwachte uitgave, dan kun je een eerdere hypotheekaflossing niet eenvoudig terugdraaien.
Om opnieuw geld uit de woning te halen kan een hypotheekverhoging nodig zijn.
Daarbij kunnen opnieuw inkomensbeoordeling, advieskosten, taxatiekosten en eventueel notariskosten ontstaan.
Hoeveel spaargeld moet je overhouden?
Los daarom niet automatisch al je spaargeld af.
Houd rekening met:
onverwachte woningreparaties;
onderhoud;
inkomensverlies;
vervanging van een auto;
zorgkosten;
gezinsuitgaven;
toekomstige verbouwing;
verhuizing;
pensioen;
andere grote geplande uitgaven.
Een financiële buffer geeft flexibiliteit.
De beste aflossing is dus niet automatisch het maximale bedrag dat je volgens de hypotheekvoorwaarden mag betalen.
Hypotheek aflossen of sparen?
Of aflossen aantrekkelijker is dan sparen hangt onder andere af van:
je hypotheekrente;
de spaarrente;
je belastingpositie;
je financiële buffer;
je toekomstplannen;
eventuele renteopslag;
je behoefte aan zekerheid.
Stel dat je netto weinig rente op spaargeld ontvangt terwijl je hypotheekrente relatief hoog is.
Dan kan extra aflossen financieel aantrekkelijk zijn.
Maar spaargeld heeft één belangrijk voordeel: het blijft direct beschikbaar.
Hypotheek aflossen of beleggen?
Ook beleggen kan een alternatief zijn voor extra aflossen.
Het verschil is vooral het risico.
Extra aflossen levert een relatief voorspelbare besparing op de hypotheekrente.
Beleggen kan op lange termijn een hoger rendement opleveren, maar het rendement is onzeker en de waarde kan dalen.
De keuze hangt daarom af van:
je beleggingshorizon;
risicobereidheid;
hypotheekrente;
financiële buffer;
leeftijd;
toekomstige financiële doelen.
Een hypotheekbeslissing moet niet uitsluitend worden gebaseerd op het hoogste theoretische rendement.
Extra aflossen op een annuïteitenhypotheek
Bij een annuïteitenhypotheek bestaat je maandbedrag uit rente en aflossing.
Door extra af te lossen wordt de schuld sneller lager.
De geldverstrekker kan daarna bijvoorbeeld je maandbedrag opnieuw berekenen of de resterende aflossingsstructuur aanpassen.
Hoe dit gebeurt verschilt per aanbieder.
Lees meer over de annuïteitenhypotheek.
Extra aflossen op een lineaire hypotheek
Bij een lineaire hypotheek los je iedere maand een vast bedrag aan hoofdsom af.
Omdat de schuld daalt, neemt ook het rentedeel steeds verder af.
Een extra aflossing versnelt dit proces.
Wil je beide hypotheekvormen vergelijken? Lees dan annuïteitenhypotheek of lineaire hypotheek.
Extra aflossen op een aflossingsvrije hypotheek
Bij een aflossingsvrije hypotheek is extra aflossen vooral interessant omdat je reguliere maandbedrag normaal gesproken voornamelijk uit rente bestaat.
De hypotheekschuld daalt niet automatisch gedurende de looptijd.
Door extra af te lossen:
verlaag je de openstaande schuld;
verlaag je toekomstige rentelasten;
verklein je het bedrag dat aan het einde van de looptijd moet worden terugbetaald;
kan het risico bij pensionering of herfinanciering kleiner worden.
Heb je een oudere aflossingsvrije hypotheek? Laat vóór grote wijzigingen ook de fiscale en contractuele gevolgen controleren.
Lees meer over de aflossingsvrije hypotheek.
Kan extra aflossen je hypotheekrente verlagen?
Ja, dat kan.
Veel hypotheekaanbieders delen hypotheken in risicoklassen in op basis van de verhouding tussen hypotheekschuld en woningwaarde.
Voorbeeld:
Woningwaarde: € 500.000
Hypotheekschuld vóór aflossing: € 380.000
Loan-to-value: 76%
Na een extra aflossing van € 35.000:
Hypotheekschuld: € 345.000
Loan-to-value: 69%
Als de geldverstrekker bijvoorbeeld een lagere rente hanteert onder een bepaalde grens, kan je renteopslag mogelijk dalen.
De exacte grenzen verschillen per aanbieder.
Soms gebeurt de aanpassing automatisch. Soms moet je deze zelf aanvragen en een actuele woningwaarde aantonen.
Extra aflossen of hypotheek oversluiten?
Extra aflossen en oversluiten lossen verschillende problemen op.
Bij extra aflossen gebruik je eigen geld om je schuld te verlagen.
Bij oversluiten vervang je je hypotheek door een andere hypotheek.
Oversluiten kan interessant zijn wanneer:
je huidige hypotheekrente relatief hoog is;
je betere voorwaarden wilt;
je rentevaste periode niet meer aansluit;
je hypotheekvorm wilt aanpassen.
Extra aflossen kan aantrekkelijk zijn wanneer:
je voldoende spaargeld hebt;
je schuld wilt verlagen;
je maandlasten wilt verminderen;
je geen nieuwe hypotheek wilt afsluiten.
Soms is een combinatie interessant.
Bereken via hypotheek oversluiten of een nieuwe hypotheek een alternatief is.
Extra aflossen en hypotheekrenteaftrek
Wanneer je extra aflost, wordt je hypotheekschuld lager.
Daardoor betaal je minder hypotheekrente.
Een gevolg daarvan is dat je ook minder hypotheekrente kunt aftrekken.
Dat klinkt als een nadeel, maar je moet de belastingaftrek nooit los zien van de rentekosten.
Je krijgt namelijk slechts een deel van betaalde rente via het fiscale voordeel terug.
Rente die je helemaal niet hoeft te betalen is meestal financieel gunstiger dan rente betalen alleen om een belastingaftrek te behouden.
Hoe voer je een extra aflossing uit?
De procedure verschilt per geldverstrekker.
Vaak kun je via de online omgeving van de hypotheekaanbieder:
Het leningdeel selecteren.
Bekijken hoeveel je boetevrij mag aflossen.
Het gewenste bedrag invoeren.
Controleren of een vergoeding van toepassing is.
De extra aflossing bevestigen.
Het bedrag overmaken.
Bij grote bedragen is het verstandig vooraf schriftelijk te controleren of de aflossing volledig binnen de boetevrije ruimte valt.
Welk hypotheekdeel kun je het beste extra aflossen?
Bestaat je hypotheek uit meerdere leningdelen?
Dan is het niet altijd verstandig om het bedrag gelijkmatig te verdelen.
Kijk onder andere naar:
de rente per leningdeel;
de resterende rentevaste periode;
de hypotheekvorm;
fiscale behandeling;
eventuele renteopslag;
de einddatum;
het risico van een aflossingsvrij leningdeel.
Een leningdeel met 5% rente aflossen kan bijvoorbeeld meer directe rentebesparing geven dan een leningdeel met 2,5% rente.
Maar er kunnen andere voorwaarden of fiscale gevolgen zijn die de keuze veranderen.
Veelgestelde vragen over boetevrij aflossen
Hoeveel mag ik boetevrij aflossen op mijn hypotheek?
Dat staat in je hypotheekvoorwaarden. Veel hypotheken werken met een jaarlijks percentage van de oorspronkelijke hoofdsom, maar het exacte percentage verschilt per aanbieder en product.
Is 10% boetevrij aflossen standaard?
Nee. 10% komt regelmatig voor, maar ook andere percentages en voorwaarden zijn mogelijk.
Kan ik meer dan mijn jaarlijkse percentage aflossen?
Ja. Of je daar een vergoeding voor betaalt hangt af van de hypotheekvoorwaarden en het financiële nadeel van de geldverstrekker.
Kan ik onbeperkt aflossen met eigen geld?
Bij sommige hypotheken bestaan ruimere mogelijkheden voor aflossingen uit eigen middelen. Controleer altijd je eigen voorwaarden.
Kan ik mijn hele hypotheek boetevrij aflossen?
Dat kan in bepaalde situaties, bijvoorbeeld rond het einde van de rentevaste periode of bij verkoop, afhankelijk van de hypotheekvoorwaarden.
Is extra aflossen fiscaal aftrekbaar?
Nee. De aflossing zelf is geen aftrekpost. Door af te lossen betaal je daarna wel minder hypotheekrente.
Worden mijn maandlasten automatisch lager?
Dat hangt af van de hypotheekvorm en geldverstrekker. Controleer hoe de aanbieder een extra aflossing verwerkt.
Is extra aflossen verstandig?
Dat hangt af van je hypotheekrente, beschikbare spaargeld, financiële buffer, toekomstplannen en alternatieven voor het geld.
Wil je weten hoeveel extra aflossen jou oplevert?
HypotheekPlatform kan je huidige hypotheek controleren en berekenen:
hoeveel je boetevrij mag aflossen;
welk leningdeel het interessantst is;
hoeveel rente je bespaart;
wat er met je maandlasten gebeurt;
of je renteopslag kan dalen;
hoeveel financiële buffer verstandig is;
of oversluiten een beter alternatief is.
Bekijk ook onze pagina besparen op je hypotheek voor andere mogelijkheden om je maandlasten te verlagen.
Maak een gratis en vrijblijvende afspraak met HypotheekPlatform.
Maak een gratis, vrijblijvende afspraak
Ben je benieuwd welke hypotheekvorm het beste past bij jouw persoonlijke situatie? Maak meteen een afspraak. De eerste afspraak is altijd gratis en vrijblijvend.