hoe werkt het?
Wil je je hypotheek oversluiten of een groot bedrag extra aflossen? Dan kun je te maken krijgen met boeterente.
De officiële term is meestal vergoeding voor vervroegde aflossing.
De vergoeding is bedoeld om het financiële nadeel van de geldverstrekker te compenseren wanneer jij eerder aflost dan bij het afsluiten van de hypotheek was afgesproken.
Je betaalt echter lang niet altijd boeterente. Veel hypotheken hebben een jaarlijkse boetevrije aflosruimte. Ook kan de vergoeding nul zijn wanneer de geldverstrekker door jouw aflossing geen financieel nadeel heeft.
Daarom is het verstandig om vóór oversluiten of extra aflossen precies te laten berekenen wat in jouw situatie geldt.
Wat is boeterente?
Boeterente is een vergoeding die je mogelijk aan je geldverstrekker betaalt wanneer je jouw hypotheek tijdens de rentevaste periode eerder terugbetaalt dan afgesproken.
Dit kan gebeuren wanneer je:
je hypotheek oversluit naar een andere geldverstrekker;
je volledige hypotheek tussentijds aflost;
meer aflost dan de jaarlijkse boetevrije ruimte;
je rentecontract tussentijds aanpast;
bij dezelfde geldverstrekker een andere renteafspraak maakt.
De term boete kan de indruk wekken dat de geldverstrekker zomaar een bedrag mag bepalen.
Dat is niet het geval.
De vergoeding voor vervroegde aflossing mag niet hoger zijn dan het financiële nadeel dat de geldverstrekker door de vervroegde aflossing heeft.
Waarom betaal je soms boeterente?
Stel dat je een hypotheek hebt met nog zeven jaar rentevast tegen 4,5%.
De huidige vergelijkbare hypotheekrente bedraagt 3,2%.
Als jij de hypotheek nu volledig aflost, ontvangt de geldverstrekker niet langer de afgesproken 4,5% rente.
Het vrijgekomen geld kan mogelijk slechts opnieuw tegen ongeveer 3,2% worden uitgeleend.
Daardoor ontstaat een financieel nadeel.
De vergoeding voor vervroegde aflossing is bedoeld om dit nadeel te compenseren.
Wanneer betaal je boeterente bij oversluiten?
Bij het oversluiten van een hypotheek wordt je bestaande hypotheek afgelost.
Sluit je over terwijl de rentevaste periode nog loopt, dan kan boeterente ontstaan.
Of dat daadwerkelijk gebeurt hangt onder andere af van:
je huidige hypotheekrente;
de vergelijkingsrente van de geldverstrekker;
je openstaande hypotheekschuld;
je resterende rentevaste periode;
je jaarlijkse boetevrije aflosruimte;
de voorwaarden van je hypotheek.
Hoe groter het verschil tussen je huidige hoge contractrente en een lagere vergelijkingsrente, hoe groter het potentiële financiële nadeel voor de geldverstrekker.
Daardoor kan ook de vergoeding hoger worden.
Wil je weten of oversluiten na alle kosten nog interessant is? Gebruik dan onze pagina hypotheek oversluiten berekenen.
Boeterente bij extra aflossen
Ook wanneer je niet oversluit maar alleen extra aflost, kan een vergoeding ontstaan.
Veel hypotheekvoorwaarden geven je ieder jaar de mogelijkheid om een bepaald deel van de hypotheek zonder vergoeding extra af te lossen.
Los je méér af dan deze toegestane ruimte, dan kan over het meerdere boeterente worden berekend.
Voorbeeld:
Oorspronkelijke hypotheek: € 300.000
Boetevrije aflosruimte: 10%
Jaarlijkse boetevrije ruimte: € 30.000
Je wilt € 50.000 extra aflossen.
De eerste € 30.000 valt binnen de afgesproken ruimte.
Over de resterende € 20.000 moet vervolgens worden bekeken of de geldverstrekker financieel nadeel heeft.
Er hoeft dus niet automatisch over de volledige € 50.000 boeterente te worden betaald.
Meer weten? Lees onze aparte pagina over boetevrij aflossen op je hypotheek.
Hoe wordt boeterente berekend?
De exacte berekening verschilt per hypotheek, maar bestaat in grote lijnen uit verschillende stappen.
Stap 1: openstaande hypotheekschuld bepalen
Eerst wordt gekeken hoeveel hypotheek op het betreffende leningdeel nog openstaat.
Stap 2: boetevrije aflosruimte aftrekken
Het bedrag dat je volgens je hypotheekvoorwaarden zonder vergoeding mag aflossen wordt in mindering gebracht.
Stap 3: contractrente bepalen
Dit is de rente die je op dit moment over het hypotheekdeel betaalt.
Stap 4: vergelijkingsrente bepalen
De geldverstrekker kijkt naar een actuele rente die aansluit bij de resterende rentevaste periode van jouw hypotheek.
Stap 5: renteverschil berekenen
Is je contractrente hoger dan de vergelijkingsrente? Dan kan de geldverstrekker rente-inkomsten mislopen.
Stap 6: resterende rentevaste periode meenemen
Hoe langer je rentecontract nog loopt, hoe langer het mogelijke financiële nadeel duurt.
Stap 7: contante waarde berekenen
De toekomstige gemiste rente wordt vervolgens omgerekend naar een bedrag op dit moment.
Dit vormt de vergoeding voor vervroegde aflossing.
Eenvoudig voorbeeld boeterente
Stel:
Openstaande hypotheek: € 250.000
Boetevrij aflossen: € 25.000
Bedrag dat je wilt aflossen: € 100.000
Contractrente: 4,5%
Vergelijkingsrente: 3,5%
Resterende rentevaste periode: 4 jaar
Van de € 100.000 valt eerst € 25.000 binnen de boetevrije ruimte.
Over maximaal € 75.000 kan dus een vergoeding worden berekend.
Het renteverschil bedraagt 1 procentpunt.
De daadwerkelijke vergoeding is niet simpelweg vier jaar lang 1% over € 75.000. De geldverstrekker moet rekening houden met onder andere de aflossingsstructuur en de contante waarde.
Gebruik een eenvoudige renteverschilberekening daarom alleen als indicatie.
Voor de definitieve boeterente moet de officiële berekening van de geldverstrekker worden gebruikt.
Wanneer is de boeterente hoog?
De boeterente kan relatief hoog zijn als:
je nog een lange rentevaste periode hebt;
je contractrente veel hoger is dan de vergelijkingsrente;
je een groot bedrag vervroegd aflost;
je weinig boetevrije aflosruimte hebt;
een groot deel van de hypotheek nog openstaat.
Andersom kan de vergoeding laag of zelfs nihil zijn wanneer weinig tijd resteert of de actuele vergelijkingsrente relatief hoog is.
Kun je ook € 0 boeterente betalen?
Ja.
Wanneer de geldverstrekker geen financieel nadeel heeft door jouw vervroegde aflossing, kan de vergoeding nul zijn.
Stel dat je hypotheekrente 3% bedraagt terwijl de relevante vergelijkingsrente 4% is.
De geldverstrekker kan het vervroegd ontvangen geld mogelijk opnieuw tegen een hogere rente uitlenen.
Er is dan in beginsel geen renteverlies dat gecompenseerd hoeft te worden.
Ook kun je binnen de afgesproken boetevrije ruimte zonder vergoeding aflossen.
Wanneer kun je meestal zonder boeterente aflossen?
De exacte voorwaarden verschillen per hypotheek.
Situaties waarin vaak ruimere mogelijkheden bestaan zijn:
binnen de jaarlijkse boetevrije aflosruimte;
aan het einde van de rentevaste periode;
bij verkoop van de woning als de hypotheekvoorwaarden dit toestaan;
wanneer de vergelijkingsrente hoger is dan je contractrente;
wanneer specifieke voorwaarden extra aflossing uit eigen middelen toestaan;
in andere situaties die expliciet in de hypotheekvoorwaarden staan.
Controleer altijd jouw eigen hypotheekakte en voorwaarden.
Boeterente bij verkoop van je woning
Bij veel hypotheken mag je bij verkoop van de woning de hypotheek volledig aflossen zonder vergoeding.
Dat betekent niet dat dit bij iedere hypotheek automatisch hetzelfde is.
Controleer daarom de voorwaarden, vooral bij bijzondere hypotheekconstructies.
Heb je een verhuisregeling en koop je een nieuwe woning? Dan kan het bovendien interessant zijn om je bestaande rente mee te nemen in plaats van de hypotheek volledig opnieuw te beoordelen.
Is boeterente aftrekbaar?
Boeterente kan fiscaal aftrekbaar zijn als deze betrekking heeft op een hypotheek die tot je eigenwoningschuld behoort.
Dat kan onder andere gelden wanneer je:
extra aflost;
je hypotheek oversluit naar een andere geldverstrekker;
je rente tussentijds aanpast.
Betaal je de boeterente in één keer, dan wordt het aftrekbare bedrag in beginsel verwerkt in het jaar waarin je de vergoeding betaalt.
Heb je een hypotheek die deels niet tot de eigenwoningschuld behoort? Dan kan ook slechts een deel van de boeterente aftrekbaar zijn.
Boeterente meefinancieren
Soms kun je de kosten van oversluiten, waaronder de boeterente, meefinancieren.
Fiscaal is er een belangrijk verschil tussen de boeterente zelf en de rente over geld dat je extra leent om de boeterente te betalen.
De boeterente kan aftrekbaar zijn voor zover deze betrekking heeft op de eigenwoningschuld.
De rente over een extra lening waarmee je uitsluitend de boeterente financiert, is niet automatisch aftrekbare hypotheekrente.
Dit moet dus worden meegenomen bij een volledige oversluitberekening.
Is oversluiten met boeterente toch voordelig?
Zeker.
Het feit dat je boeterente moet betalen betekent niet dat oversluiten ongunstig is.
Je moet de eenmalige kosten vergelijken met de besparing die de nieuwe hypotheek oplevert.
Voorbeeld
Huidige hypotheek: € 300.000
Huidige rente: 4,5%
Nieuwe rente: 3,6%
Boeterente: € 7.500
Overige oversluitkosten: € 3.000
Totale kosten: € 10.500
Besparing: gemiddeld € 275 per maand
Eenvoudige terugverdientijd:
€ 10.500 / € 275 = ongeveer 38 maanden
Blijf je daarna nog jarenlang in de woning en blijven de lagere lasten gelden, dan kan oversluiten ondanks de boeterente aantrekkelijk zijn.
De echte berekening is uitgebreider omdat ook aflossing, belastingeffecten, rentevaste periode en toekomstige hypotheekschuld veranderen.
Welke kosten heb je naast boeterente bij oversluiten?
Bij een volledige oversluiting kun je ook te maken krijgen met:
advies- en bemiddelingskosten;
taxatiekosten;
notariskosten;
kosten voor de hypotheekakte;
eventuele NHG-kosten;
kosten voor het beëindigen of aanpassen van producten;
boeterente.
De nieuwe hypotheek moet dus voldoende voordeel opleveren om alle relevante kosten terug te verdienen.
Rentemiddeling als alternatief voor direct oversluiten
Wil je een lagere rente maar niet direct naar een andere geldverstrekker?
Dan kan rentemiddeling bij sommige hypotheken een mogelijkheid zijn.
Bij rentemiddeling wordt de financiële vergoeding niet altijd in één keer betaald. De vergoeding kan worden verwerkt in een nieuwe rente.
Daartegenover staat dat je bij je bestaande geldverstrekker blijft en niet automatisch toegang krijgt tot de scherpste rente in de hele markt.
Vergelijk daarom:
niets veranderen;
extra aflossen;
rentemiddeling;
intern rentecontract aanpassen;
volledig oversluiten.
Boeterente en een aflossingsvrije hypotheek
Heb je een aflossingsvrije hypotheek? Dan kan extra aflossen extra interessant zijn omdat de hypotheekschuld niet vanzelf daalt door reguliere maandelijkse aflossingen.
Tegelijk kunnen oudere aflossingsvrije hypotheken gunstige oude rente- of fiscale voorwaarden hebben.
Een grote aflossing of volledige oversluiting kan daardoor andere gevolgen hebben dan bij een nieuwe annuïteitenhypotheek.
Lees daarom ook onze uitleg over de aflossingsvrije hypotheek en over een aflossingsvrije hypotheek omzetten.
Veelgestelde vragen over boeterente
Wat is boeterente?
Boeterente is een vergoeding die een geldverstrekker kan rekenen wanneer je meer of eerder aflost dan contractueel is afgesproken en de geldverstrekker daardoor financieel nadeel heeft.
Wanneer betaal je boeterente bij oversluiten?
Boeterente kan ontstaan als je tijdens een lopende rentevaste periode oversluit en je contractrente hoger is dan de relevante vergelijkingsrente.
Hoeveel boeterente moet ik betalen?
Dat hangt af van je hypotheekschuld, contractrente, vergelijkingsrente, resterende rentevaste periode en boetevrije aflosruimte.
Mag de bank iedere gewenste boeterente rekenen?
Nee. De vergoeding mag niet hoger zijn dan het financiële nadeel dat de geldverstrekker door de vervroegde aflossing heeft.
Is boeterente aftrekbaar?
Boeterente kan aftrekbaar zijn voor zover deze betrekking heeft op je eigenwoningschuld.
Kan de boeterente nul zijn?
Ja. Als de geldverstrekker geen financieel nadeel heeft, kan de vergoeding nul zijn.
Is oversluiten verstandig als ik boeterente moet betalen?
Dat kan zeker. Vergelijk de totale kosten van oversluiten met de verwachte maandelijkse en totale besparing.
Berekenen of oversluiten ondanks de boeterente interessant is?
Kijk niet alleen naar het renteverschil.
HypotheekPlatform kan voor je vergelijken:
je huidige hypotheekrente;
je resterende rentevaste periode;
de verwachte boeterente;
de actuele rente bij meer dan 40 geldverstrekkers;
alle oversluitkosten;
je nieuwe maandlasten;
de terugverdientijd;
de totale kosten over de gekozen rentevaste periode.
Bereken eerst of hypotheek oversluiten interessant kan zijn of maak direct een gratis afspraak met HypotheekPlatform.
Maak een gratis, vrijblijvende afspraak
Ben je benieuwd welke hypotheekvorm het beste past bij jouw persoonlijke situatie? Maak meteen een afspraak. De eerste afspraak is altijd gratis en vrijblijvend.