Hoeveel kun jij lenen voor een hypotheek? Leencapaciteit berekenen uitgelegd

Veel mensen vragen zich af hoe ze hun leencapaciteit berekenen en welk maximaal hypotheekbedrag daarbij hoort. Het korte antwoord: niet de bank, maar de officiële Nibud-normen — jaarlijks vastgesteld door het kabinet — bepalen hoeveel jij verantwoord kunt lenen. De rest van dit artikel legt stap voor stap uit welke factoren daarin meewegen, wat er in 2026 is veranderd, en wat dit concreet betekent voor jouw maximale aankoopsom.

Wat is leencapaciteit en wie bepaalt die?

Leencapaciteit is het maximale bedrag dat jij verantwoord kunt lenen voor een hypotheek, op basis van jouw inkomen en financiële situatie. Niet de geldverstrekker stelt dit eigenwillig vast — de grenzen worden ieder jaar opnieuw berekend door het Nibud (Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting) en vervolgens vastgesteld door het kabinet. Hierdoor zijn de normen voor iedere aanbieder bindend.

Als vuistregel geldt in 2026 dat je gemiddeld 4 tot 4,5 keer je bruto jaarinkomen kunt lenen. Koop je samen met een partner, dan tellen beide inkomens volledig mee. Heb je schulden? Dan gaat het maximale bedrag omlaag.

Bovendien is er in 2026 een technische maar belangrijke verbetering doorgevoerd: de financieringslastpercentages worden voortaan afgerond op 0,1 procent in plaats van op 0,5 procent. Daardoor worden de schokken kleiner bij kleine veranderingen in inkomen of rente — wie net een kleine loonsverhoging krijgt, merkt dat veel geleidelijker in zijn maximale hypotheek.

Waarom veranderen die normen eigenlijk elk jaar? Omdat het Nibud rekening houdt met actuele inflatie, de verwachte loonstijging (zoals de 4,1% die het Centraal Planbureau in de Macro Economische Verkenning 2026 raamt) en de actuele marktrente. Zo blijft de norm aansluiten bij wat huishoudens werkelijk kunnen dragen.

De vijf factoren die jouw maximale leencapaciteit bepalen

Wie zijn maximale leencapaciteit wil berekenen, moet rekening houden met meer dan alleen zijn salaris. Hieronder zetten we de vijf belangrijkste factoren op een rij.

1. Toetsinkomen

Het toetsinkomen is het inkomen waarop de berekening wordt gebaseerd. Daarin telt je bruto jaarsalaris mee, inclusief een vast 13e maand of een structurele bonus. In 2026 telt het inkomen van een partner voor 100% mee — er geldt geen drempelpercentage meer voor het tweede inkomen.

2. Financiële verplichtingen

Schulden drukken je leencapaciteit. Denk aan persoonlijke leningen, een doorlopend krediet of roodstand. Specifiek voor studieleningen geldt dat sinds 2024 de actuele maandlast wordt meegewogen — niet het oorspronkelijk geleende bedrag. Wie al flink heeft afgelost, ondervindt dus minder last van zijn studieschuld dan voorheen.

3. Toetsrente en rentevaste periode

De rentevaste periode beïnvloedt direct hoeveel je kunt lenen. Kies je voor een periode korter dan 10 jaar, dan rekent de geldverstrekker met een toetsrente van minimaal 5% als veiligheidsmarge — ook al is de werkelijke rente lager. Kies je voor 10 jaar of langer vast, dan telt de werkelijke rente. Dat maakt een langere rentevaste periode bij lage rentes vaak gunstig voor je leencapaciteit. Lees ook onze uitleg over welke rentevaste periode het beste bij jou past.

4. Energielabel van de woning

Het energielabel speelt een grotere rol dan veel kopers beseffen. In 2026 gelden de volgende extra leenbedragen bovenop je reguliere maximale hypotheek:

• Label E, F of G: €20.000 extra — bedoeld om de woning te verduurzamen
• Label A+++ (aankoop): €25.000 extra (was €30.000 in 2025)
• Label A++++ (aankoop): €40.000 extra (was €50.000 in 2025)

Opvallend: het verduurzamingsvoordeel voor label A+++ vervalt volledig naar €0. De reden is beleidsmatig: door de introductie van terugleverkosten en de geplande afschaffing van de salderingsregel in 2027 zijn veel zonnepanelen financieel minder aantrekkelijk geworden. Meer achtergrond hierover vind je in ons artikel over verduurzaming financiering in 2026.

5. Maximale LTV (loan-to-value)

In 2026 mag je maximaal 100% van de woningwaarde lenen. De bijkomende kosten — zoals overdrachtsbelasting en notariskosten (samen de zogeheten kosten koper) — moet je dus uit eigen spaargeld betalen. Dat is een belangrijk aandachtspunt bij het berekenen van je maximale aankoopsom.

Rekenvoorbeeld: hoeveel kun jij lenen in 2026?

Om de theorie concreet te maken, werken we een doorlopend voorbeeld uit. Stel: je bent alleenstaand, verdient €75.000 bruto per jaar, hebt €50.000 spaargeld en geen schulden. Je kiest voor een rentevaste periode van 10 jaar tegen een werkelijke rente van 3,8%.

Op basis van de Nibud-normen voor 2026 kun jij in dit geval ruim €363.500 lenen. Vervolgens bereken je de maximale aankoopsom als volgt:

• Maximale hypotheek: €363.500
• Plus spaargeld: €50.000
• Minus kosten koper (ca. 6%): ± €24.000
• Maximale aankoopsom: ca. €389.500 – €403.500 (afhankelijk van precieze kosten en energielabel)

Koop je een woning met energielabel E, F of G, dan mag je bovendien €20.000 extra lenen voor verduurzaming — wat de totale aankoopsom verder vergroot. Koop je samen met een partner en is het gezamenlijke bruto jaarinkomen ook €75.000? Dan verschilt de uitkomst aanzienlijk, omdat bij een stel de inkomens anders worden gewogen in de financieringslastberekening.

Bovendien speelt de verwachte loonstijging een rol. Het CPB raamt voor 2026 een gemiddelde loonstijging van 4,1%. Voor inkomens vanaf €70.000 leidt deze loonstijging tot een hogere leencapaciteit van circa €6.000 meer dan in 2025. Echter: wie géén loonstijging ontvangt, ziet zijn leencapaciteit juist dalen — gemiddeld €7.000 minder voor alleenstaanden en €5.500 minder voor stellen.

Wil je weten wat jouw maandlasten bij dit hypotheekbedrag zijn? Bekijk dan onze uitleg over maandlasten hypotheek berekenen.

Speciale situaties: alleenstaanden en de NHG-grens

Alleenstaanden hebben in Nederland recht op een specifieke regeling: zij mogen €17.000 buiten beschouwing laten bij het berekenen van hun maximale hypotheek. Daardoor kunnen ze — ondanks een enkel inkomen — toch iets meer lenen dan de standaardberekening zou suggereren.

Echter, de toegangsdrempel voor deze regeling is in 2026 aangescherpt. Je moet voortaan een minimuminkomen van €30.000 hebben (was €28.000 in 2025). Heb je de AOW-leeftijd bereikt, dan geldt een grens van €29.000. Alleenstaanden met een inkomen net onder de €30.000 komen dus niet meer in aanmerking — een belangrijk aandachtspunt als je in deze situatie zit.

Daarnaast is de NHG-grens in 2026 verhoogd naar €470.000 — een stijging van €20.000 ten opzichte van 2025. Wil je verduurzamingsmaatregelen meefinancieren, dan kan het maximale NHG-bedrag oplopen tot €498.200. Een ander nieuw element: vanaf 2026 geldt er één uniforme NHG-grens voor alle soorten woningen, ongeacht woningtype. Dat maakt de regeling toegankelijker en overzichtelijker.

Het voordeel van een NHG-hypotheek is concreet: geldverstrekkers bieden een lagere rente-opslag, omdat het risico voor hen kleiner is. Op 7 juli 2026 bood Centraal Beheer de laagste NHG-rente aan op de Groen Leef Hypotheek: 3,00%. Dat verschil met een hypotheek zonder NHG is direct merkbaar in je maandlasten én in je leencapaciteit. Lees voor alle details onze uitgebreide analyse van de NHG-grens 2026 en wat de verhoging betekent voor jouw hypotheek.

Actuele hypotheekrente en het effect op je leencapaciteit

De hoogte van de hypotheekrente heeft directe invloed op je leencapaciteit: een lagere rente betekent een lagere maandlast, waardoor je bij hetzelfde inkomen een hogere hypotheek kunt dragen. Dat verband is simpeler dan het lijkt, maar wordt door veel kopers onderschat.

Per 7 juli 2026 zijn de meest relevante rentecijfers als volgt (bron: actuelerentestanden.nl, peildatum 7 juli 2026 — controleer dagelijks actuele tarieven direct bij de geldverstrekker):

• Laagste actuele hypotheekrente: 3,00% (Centraal Beheer, Groen Leef Hypotheek mét NHG)
• Gemiddelde 10 jaar vast mét NHG: ~3,90% (gedaald van 3,95%)
• Variabele maandrente (zonder NHG, t/m 55% marktwaarde): 3,551%

Bovendien lijkt de trend op dit moment gunstig: voor de komende maanden is de kans aanwezig dat vaste hypotheekrentes licht verder dalen. Dit zijn echter prognoses — geen garanties. Raadpleeg altijd actuele hypotheekrente vergelijken voor de meest recente tarieven.

Wat wij in de praktijk regelmatig zien bij Hypotheekplatform.nl: de keuze van de geldverstrekker maakt vaak méér verschil dan de rente alleen. Waar de ene bank terughoudend is bij een specifiek type inkomen of arbeidscontract, is een andere bank juist soepeler. Daardoor kan het slim vergelijken van aanbieders — ook buiten de grote namen — leiden tot een aanzienlijk hogere leencapaciteit of betere voorwaarden. Wil je meer begrijpen over hoe marktrentes tot stand komen? Bekijk dan onze uitleg over het verband tussen swaprente en hypotheekrente.

Ten slotte: kies je voor een rentevaste periode korter dan 10 jaar, houd dan rekening met de toetsrente. De bank is dan wettelijk verplicht te rekenen met een minimale toetsrente van 5%, ongeacht de werkelijke marktstand. Daardoor pakt een korte rentevaste periode bij de leencapaciteitsberekening vaak ongunstiger uit, ook al lijkt de maandlast op papier lager.

Zo gebruik je de leencapaciteitsberekening van Hypotheekplatform.nl

Op Hypotheekplatform.nl kun je gratis en vrijblijvend je leencapaciteit berekenen. Je vult je bruto jaarinkomen in, eventuele financiële verplichtingen en de gewenste rentevaste periode — en je ziet direct een indicatie van je maximale hypotheek.

Toch is een online berekening altijd een indicatie. Een adviseur kijkt naar jouw volledige situatie: het type inkomen (vast contract, flexwerk, zzp), specifieke schulden, het energielabel van de woning en het beleid van verschillende geldverstrekkers. Juist dat laatste verschil — welke bank het meest passend is bij jouw profiel — is iets wat een berekening niet voor je kan bepalen, maar een adviseur wel.

Wil je weten wat een gratis eerste adviesgesprek je concreet oplevert? Lees dan wat je kunt verwachten van een gratis eerste hypotheekgesprek bij Hypotheekplatform.nl. Of maak direct een afspraak via onze afsprakenpagina — zonder kosten, zonder verplichtingen.