Huizenprijzen 2026: wat zijn realistische hypotheekbedragen per regio?

Laatst bijgewerkt: mei 2026

De huizenprijzen stijgen in maart 2026 met gemiddeld 5,0% naar €494.605, maar de verschillen tussen regio’s zijn enorm. Volgens Huizenmarkt Nederland bepalen lokale prijsverschillen steeds meer welk hypotheekbedrag je realistisch kunt aanvragen.

Wat betekenen de nieuwe huizenprijzen voor hypotheekzoekers?

Met de gemiddelde transactieprijs van €494.605 in maart 2026 zitten we nog altijd in een stijgende markt. Echter, de regionale verschillen maken het cruciaal om per gebied te kijken naar realistische hypotheekbedragen. In Amsterdam betaal je gemiddeld €7.187 per vierkante meter, terwijl je in Groningen met de helft van dat bedrag al een ruime woning vindt.

Bij HypotheekPlatform zien wij in onze dagelijkse praktijk dat klanten vaak verrast worden door deze prijsverschillen. Daarom adviseren we altijd eerst een grondige analyse van de lokale woningmarkt voordat we het hypotheekadvies opstellen. De keuze voor je hypotheekrente looptijd wordt namelijk ook bepaald door de regionale marktdynamiek.

Hypotheekbedragen per prijsklasse

Voor een gemiddelde woning van €495.000 kun je bij een hypotheekrente van 3,88% (10 jaar vast met NHG) en een inkomen van €70.000 bruto per jaar ongeveer €420.000 lenen. Dit betekent dat je minimaal €75.000 eigen geld nodig hebt, plus kosten koper van circa €25.000.

Hoe verschillen de regio’s in 2026?

De regionale prijsverschillen in Nederland zijn in 2026 groter dan ooit. Bovendien speelt de nieuwe overdrachtsbelasting hierin mee: voor starters tussen 18 en 35 jaar geldt geen overdrachtsbelasting tot €555.000.

Randstad: de duurste regio’s

In de Randstad ligt de gemiddelde koopprijs inmiddels boven de €600.000. Amsterdam voert de lijst aan met €7.187 per vierkante meter. Voor een typische stadswoning van 75 vierkante meter betaal je daar al snel €540.000. Met de huidige hypotheekrente van 3,88% heb je dan een bruto jaarinkomen van minimaal €85.000 nodig om deze woning te kunnen financieren.

Daarnaast zijn Utrecht, Den Haag en Rotterdam ook flink duurder geworden. In deze steden heb je voor een doorsnee gezinswoning een hypotheek van €450.000 tot €550.000 nodig.

Noordelijke provincies: meer betaalbaar

In Groningen, Friesland en Drenthe zijn woningen nog relatief betaalbaar. Hier vind je goede gezinswoningen voor €250.000 tot €350.000. Met een modaal inkomen van €40.000 tot €50.000 kun je daar al een hypotheek van €300.000 tot €400.000 krijgen, wat ruim voldoende is voor een fatsoenlijke woning.

Wat betekent dit voor verschillende inkomensgroepen?

De regionale huizenprijzen maken het verschil tussen arm en rijk alleen maar groter. Terwijl starters in Amsterdam minimaal €100.000 bruto per jaar moeten verdienen voor een eigen woning, kunnen ze in Groningen al vanaf €35.000 eigenaar worden.

Starters op de woningmarkt

Voor starters tussen 18 en 35 jaar geldt gelukkig de vrijstelling van overdrachtsbelasting tot €555.000. Dit scheelt al gauw €15.000 tot €20.000 aan kosten. Echter, in Amsterdam kom je daar niet ver mee – daar heb je voor een starterwoning al snel €400.000 tot €500.000 nodig.

In onze ervaring bij HypotheekPlatform zien we dat veel starters daarom kiezen voor regio’s net buiten de Randstad. Plaatsen zoals Almere, Hoorn of Purmerend bieden nog betaalbare alternatieven met goede treinverbindingen naar de grote steden.

Doorstromers en gezinnen

Doorstromers hebben meestal de winst uit hun vorige woning om mee te nemen. Namelijk, de gemiddelde woningprijs steeg de afgelopen jaren zo hard dat veel huiseigenaren fors meer overwaarde hebben dan ze dachten. Deze groep kan daarom makkelijker meegaan in de hogere prijssegmenten.

Welke hypotheekrente kun je verwachten in 2026?

De ECB heeft op 30 april 2026 de rente ongewijzigd gelaten op 2%. Voor hypotheken betekent dit dat de 10 jaar vaste rente met NHG momenteel rond de 3,88% ligt. Echter, door de hogere inflatie van 2,6% in de eurozone verwachten we verdere renteverhogingen.

ABN AMRO voorspelt een stijging van 25 basispunten deze zomer, met mogelijk nog een tweede verhoging later dit jaar. Dit zou de hypotheekrente kunnen opstuwen naar 4,0% tot 4,2% voor 10 jaar vast met NHG. Bij HypotheekPlatform adviseren we onze klanten daarom nu nog snel te handelen als ze een gunstige rente willen vastleggen.

De bescherming tegen inflatierisico’s wordt steeds belangrijker in het huidige economische klimaat.

Impact van rentestijging op leencapaciteit

Elke 0,25% rentestijging betekent ongeveer 2-3% minder leencapaciteit. Als de rente stijgt van 3,88% naar 4,25%, kun je bij een inkomen van €70.000 ongeveer €15.000 tot €20.000 minder lenen. Dit kan het verschil maken tussen wel of geen woning kunnen kopen in de duurdere regio’s.

Wat kun je nu het beste doen?

Ten eerste: handel snel als je een woning op het oog hebt. Door het aanhoudende woningtekort van 396.000 woningen blijven de prijzen stijgen. Bovendien kunnen de hypotheekrente’s de komende maanden verder oplopen.

Ten tweede: kijk breed naar verschillende regio’s. Veel mensen focussen zich op één gebied, terwijl er elders betere kansen liggen. Bij HypotheekPlatform helpen we onze klanten graag met een persoonlijk hypotheekadvies waarin we alle opties doorlopen.

Onze concrete tips voor 2026

• Laat je leencapaciteit berekenen voordat je gaat zoeken
• Vergelijk verschillende regio’s en reis eventueel wat verder voor een betaalbare woning
• Maak gebruik van de startersvoordelen als je tussen 18 en 35 jaar bent
• Vergeet niet de kosten koper mee te rekenen (circa 5% van de koopprijs)
• Overweeg een kortere rentevaste periode als je verwacht dat de rentes gaan dalen

Ten slotte: laat je adviseren door een onafhankelijke hypotheekadviseur. Wij van HypotheekPlatform hebben toegang tot alle aanbieders en kunnen zo de beste deal voor jouw situatie vinden. Door onze jarenlange ervaring weten we precies welke combinatie van inkomen, regio en hypotheekproduct het beste bij je past.

Veelgestelde vragen: