Familiehypotheek

Familie helpt elkaar met een hypotheek

Een familiehypotheek, ook wel familiebank, biedt een aantal voordelen boven een hypotheek van een bank. Het belangrijkste is dat het geld, of liever gezegd de rente, in de familie blijft. Dat levert (extra) fiscaal voordeel op. Daarnaast kan de familiehypotheek een aanvulling vormen op een gewone hypotheek en daarmee ervoor zorgen dat de gewenste woning wel binnen bereik komt.

Geld lenen van je familie
Ook een familielid kan, net als een bank, een hypotheeklening aan jou verstrekken. De spelregels zijn min of meer hetzelfde als bij een "gewone" hypotheek maar je mag de voorwaarden, zoals hypotheekrente, bedrag, looptijd etc., zelf overeenkomen. Het moet wel binnen de wettelijke perken blijven, zo moet bv. de hypotheekrente "marktconform" zijn. Het betekent dat je niet opeens een hele lage of juiste hele hoge rente in rekening kan brengen.

Daarnaast moet de hypotheek voldoen aan alle (fiscale) regels, dus het moet worden vastgelegd bij de notaris, starters moeten tenminste annuïtair aflossen en de geldverstrekker zal, net als een bank, een jaarlijkse opgaaf moeten maken van de ontvangen betalingen en rente en deze doorgeven aan de Belastingdienst (renseigneringsplicht). Ook moet er daadwerkelijk afgelost en betaald worden, aflossen bv. via kwijtschelding mag niet. Een goede administratie is dus onontbeerlijk.

Voordelen
Een van de grote voordelen is dat het geld in de familie blijft. De rente die je aan de bank betaalt ben je natuurlijk kwijt. Daarnaast ontvangt het familielid vaak een hogere rente dan hij op zijn spaarrekening zou krijgen en mag jij als woningbezitter deze rente gewoon aftrekken. Dit voordeel kan zelfs groter worden als je een iets hogere rente dan gebruikelijk neemt, zie de voorbeeldberekening.

Een ander voordeel kan het dempen van de rente bij de gewone hypotheek zijn. Als de familiehypotheek een deel van de koopsom financiert, bv. 20%, dan valt de gewone hypotheek automatisch in een lagere risicoklasse. De daarbij horende rentepercentages liggen vaak een stuk lager. Vooral bij hypotheken zonder NHG kan dit wel een half procent of meer schelen.

Voorbeeldberekening
Als ouder zou je een iets hoger rentepercentage kunnen nemen (maar niet hoger dan het hoogste tarief in de markt). Daardoor ontvang je meer rente maar het verschil zou je belastingvrij terug kunnen schenken. Zie het onderstaande voorbeeld:

Mark koopt een woning en leent daarvoor €50.000 bij zijn ouders. De voordeligste hypotheekrente in de markt is 2,25% maar ze spreken een iets hoger rentepercentage af: 3,0% voor 10 jaar vast. Over de rente (€1.500 in het eerste jaar) betalen de ouders geen belasting en Mark kan de rente gewoon aftrekken. Natuurlijk betalen zijn ouders wel 1,2% vermogensrendementsheffing over het uitgeleende bedrag maar dat moesten ze natuurlijk ook al betalen worden als het op de spaarrekening zou blijven staan.

Omdat de goedkoopste hypotheekrente bij een bank 2,25% zou zijn, betaalt Mark dan eigenlijk (€50.000 x 0,75%) €375 teveel. Na 42% belastingaftrek is dit nog maar €217,50.

Mark's ouders hebben €375 aan (extra) rente ontvangen en schenken het teveel betaalde van €217,50 belastingvrij terug. Hierdoor wordt de hogere rente gecompenseerd maar ontvangen de ouders wel €157,50 extra. De effectieve rente is daarmee 2,25% en dat is meer dan een gewone spaarrekening.

Schenken
Toegegeven, bovenstaand voorbeeld is natuurlijk een heel gedoe en veel administratie voor een (klein) beetje voordeel. Ouders zouden natuurlijk ook een bedrag kunnen schenken. Tot ca. €53.000 is dat belastingvrij mits het wordt gebruikt voor aankoop of verbetering van een woning of voor een studie.

Met een schenking kan het rentetarief van de gewone hypotheek worden verlaagd (lagere risicoklasse) en wordt een eigen woning wellicht beter haalbaar. Nadeel is dat de ouders het geld kwijt zijn en er geen rente meer over ontvangen.

Maar als het echt een lening moet zijn en het geld moet terugkomen, dan is een familiehypotheek een serieuze optie.

Voordelen familiehypotheek:

  • De geldverstrekker ontvangt een hogere rente dan op een spaarrekening
  • De hypotheekrente is voor de ontvanger gewoon aftrekbaar
  • Het hogere deel aan rente kan belastingvrij worden teruggeschonken
  • Het geld blijft binnen de familie en gaat niet naar een bank
  • Door de familiehypotheek kan de gewone hypotheek een lagere rente krijgen
Meer weten?