Hypotheek 2019

Ook in 2019 is er flink wat veranderd op hypotheekgebied. De belangrijkste wijzigingen zijn de verhoging van de NHG grens naar €290.000, de NHG premie daalt naar 0,9%, een iets lagere hypotheekrenteaftrek voor de hoogste inkomens en de meeste mensen krijgen een hogere hypotheek in 2019. De aanpassingen hebben we hieronder even op een rijtje gezet. Wil je meteen je maximale hypotheek berekenen, dan kan dat hier.

NHG grens gaat naar €290.000
De bovengrens van de Nationale Hypotheekgarantie wordt fors verhoogd in 2019. Deze gaat van €265.000 naar €290.000. Een stijging van €25.000. Dat mag ook wel want de huizenprijzen zijn de afgelopen jaren flink gestegen. Maar in gewilde steden als Amsterdam en Utrecht ligt de gemiddelde huizenprijs inmiddels al boven deze grens. De NHG zorgt ervoor dat je niet met een restschuld blijft zitten als je je woning met verlies moet verkopen als gevolg van werkeloosheid, arbeidsongeschiktheid of een scheiding.

NHG premie daalt naar 0,9%
Nog meer goed nieuws: de premie voor de Nationale Hypotheekgarantie wordt met 0,1% verlaagd. Een huizenkoper betaalt in 2019 0,9% voor deze 'verzekering'. Bij de maximale hypotheek(garantie) van €290.000 betaal je dus €2.610. Dat is veel geld maar meestal krijg je daar een lagere rente voor terug en dat kan behoorlijk schelen in de maandlasten. Bovendien zijn de kosten voor de NHG fiscaal aftrekbaar.

Hogere hypotheek in 2019
De maximale hypotheek gaat in 2019 omhoog. De hypotheeknormen worden jaarlijks vastgesteld door het Nibud. Daarin wordt gekeken naar het inkomen, of je een een- of tweeverdiener bent en het actuele rentepercentage. De meeste mensen zullen ongeveer €4.000 tot €5.000 meer kunnen lenen. Bereken hier je maximale hypotheek.

Loan to value blijft 100%
Hoeveel hypotheek je voor een koopwoning kunt krijgen, hangt onder andere af van de waarde van het huis. Dit wordt ook wel de loan to value (kortweg LTV) genoemd. Vroeger kon je meer lenen dan het huis waard was, tot wel 108%. De laatste jaren werd de LTV langzaam afgebouwd. Er gaan stemmen op om de LTV te beperken tot 90 of zelfs 80% van de woningwaarde (net als in Duitsland) maar het blijft voorlopig dus nog 100%. Het betekent dat je de bijkomende kosten zoals overdrachtsbelasting, taxatie, notaris, advies etc. zelf zal moeten betalen. Hou rekening met een extra kostenpost van 4-6% van de woningwaarde.

Voor mensen die bij de aankoop van een huis ook investeren in energiebesparende voorzieningen geldt een uitzondering. Zij mogen tot een LTV van 106% lenen, mits zij deze extra lening volledig inzetten voor energiebesparende maatregelen. Denk hierbij aan een investering in muur-, vloer- of dakisolatie, HR++(+) glas of zonnepanelen.

Maximale hypotheekrenteaftrek wordt lager
Vroeger mocht je de hypotheekrente aftrekken tegen het hoogste belastingtarief (als je daarin valt natuurlijk). Dat was ca. 52%. Maar sinds een paar wordt dit tarief stapsgewijs afgebouwd. Heb je in 2019 een inkomen boven de €68.507 bruto dan betaal je over het meerder 51,75% belasting. Helaas mag je de hypotheekrente nu nog maar aftrekken tegen 49%. En vanaf volgend jaar gaat dat tarief nog sneller naar beneden, met maar liefst 3% per jaar. In 2020 is het dus 46% en zo gaat het door totdat in 2023 de grens van 37% is bereikt. Daar stopt het dan. Ter compensatie wordt verwacht dat de inkomstenbelasting in de hoogste schijf ook wordt verlaagd. Maar wanneer en met hoeveel is nog niet duidelijk. Hier kan je de maandlasten van je hypotheek berekenen.

Eigenwoningforfait daalt
Nog een belastingmeevaller(tje), het eigenwoningforfait (EWF) daalt. Het EWF is een percentage over de waarde van je woning die je bij je inkomen moet optellen. Je inkomen wordt dus een stukje hoger en daarover moet je dus belasting betalen. De woningwaarde wordt jaarlijks vastgesteld door de gemeente waar je in woont en wordt ook wel WOZ waarde genoemd. De meeste mensen betalen in 2019 0,65% over de WOZ waarde, dat is een daling van 0,05%. Dus als jouw huis €200.000 waard is, moet je €1.300 bij je inkomen optellen (in plaats van €1.400) en daar betaal je dus belasting over. De verwachting is dat het EWF percentage steeds verder daalt. Helaas stijgt de WOZ-waarde

WOZ-waarde stijgt: maar elk nadeel heeft zijn voordeel
“De gemiddelde WOZ-waarde van woningen stijgt volgend jaar met 7,5 tot 9,5 procent”, schrijft de Waarderingskamer (de toezichthouder op de uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)) in een brief aan de staatssecretaris van Financiën. Het gaat hier om de WOZ-waarde van 2019, die betrekking heeft op de marktontwikkeling tussen 1 januari 2017 en 1 januari 2018.

Het nadeel is dat je daardoor meer belasting moet betalen via het zgn. Eigenwoningforfait (EWF). Maar zoals wijlen Johan Cruijff al zei: “Elk nadeel heeft een voordeel”. En dat geldt ook hier. Want als je huis meer waard is geworden, hoef je misschien minder rente te betalen. Dat zit zo: Als woningeigenaar betaal je vaak een risico-opslag boven op de (standaard) hypotheekrente. Deze opslag wordt bepaald door de verhouding tussen de marktwaarde van de woning en de hoogte van de hypotheek. In het begin is deze vaak 1 op 1, de waarde van een woning is 2 ton en je leent ook 2 ton.

Maar na een paar jaar heb je een stukje afgelost en is je woning wellicht in waarde gestegen. Stel dat de restschuld 195.000 is en de woningwaarde 218.000, dan is de verhouding al teruggegaan naar 90%. Daarmee beland je in een lager risicoklasse en kan de hypotheekrente naar beneden. Of dit mogelijk is bij jouw hypotheek, hangt af van de voorwaarden en de risicoklassen die jouw geldverstrekker hanteert. Je hypotheekadviseur kan je hierbij helpen. Je kan een gratis afspraak maken via het contactformulier. Of plan direct een afspraak in via onze Afspraakplanner.

Minder belasting betalen
Dat wil iedereen toch? De belastingtarieven gaan omlaag, dus dat is goed nieuws. Helaas stijgen wel andere kosten zoals BTW (van 6 naar 9%) en andere kleine belastingen en heffingen. Maar goed, eerste de inkomstenbelasting. Daarvan gaan de percentages omlaag. Dat is mooi maar betekent ook dat je ook een lagere hypotheekrente aftrek krijgt.

Dit zijn de nieuwe belastingschijven 2019

InkomenTarief 2019Tarief 2018
Tot €20.142 36,55% 36,55%
Tot €68.507 38,10% 40,85%
Vanaf €68.507 51,57% 51,95%

Afbouw wet Hillen: Beperking fiscaal voordeel bij lage of geen hypotheek
Als je geen hypotheek zou hebben, zou je alleen nog het EWF moeten betalen. De wet Hillen voorkomt dat: heb je geen (of weinig) hypotheekrenteaftrek, dan ook geen EWF. Echter wordt vanaf 2019 deze wet in 30 jaar tijd afgebouwd met 3,33% per jaar. Dus stel dat je EWF nu €1.300 is en je hebt geen hypotheekrenteaftrek, dan mag je 96,67% van dat bedrag wegstrepen. Volgend jaar is dat 93,33%, het jaar daarop 90% en zo verder… Het betekent uiteindelijk dat je over 30 jaar het volledige bedrag aan EWF moet betalen, ook al heb je geen hypotheekrenteaftrek.

Overig:
Het lage BTW tarief stijgt van 6% naar 9%
Veel diensten en goederen, zoals boodschappen, vallen onder het lage btw-tarief. Ook een aantal werkzaamheden aan de woning vallen hieronder, zoals schilderen, stukadoren, behangen, isoleren en schoonmaken. Deze werkzaamheden worden in 2019 drie procent duurder.

Hogere energiebelastingen
De totale energiebelasting op elektriciteit, aardgas en Opslag Duurzame Energie worden in 2019 flink verhoogd. De energiebelasting op gas in 2019 stijgt met 3,6 cent per m3 maar de belasting op elektriciteit daalt met 0,87 cent per kilowattuur. Echter zijn de Opslag Duurzame Energie (ODE) en de netbeheerkosten omhoog gegaan. Daarnaast gaat de zogeheten belastingvermindering op de energiebelasting fors omlaag, met € 62 (inclusief btw). Hierdoor zullen woningeigenaren gemiddeld zo’n € 150 per maand extra belasting moeten betalen.